Как выбрать участок для строительства дома

👉 Как выбрать участок для строительства дома: ИЖС, СНТ, ЛПХ или ДНП?

Загородные участки и их назначение в России регулируются различными законами, которые определяют, как и для чего можно использовать землю. Важно понимать, как каждая категория земли влияет на возможность строительства и использования недвижимости. В этой статье разберем основные виды земельных участков и их правовое регулирование.

① Категория участка и вид разрешённого использования (ВРИ): что это такое?

Категория участка — это классификация земли по её назначению. Она определяется в зависимости от типа использования, к которому она относится. Например, земля может быть сельскохозяйственной, лесной или предназначенной для жилой застройки.

Вид разрешённого использования (ВРИ) — это конкретное разрешение на определённые виды деятельности на участке, например, для строительства жилого дома, ведения сельского хозяйства или дачного строительства.

Пример: Участок с категорией ИЖС может быть использован для строительства дома, а с категорией СНТ — для дачи.

② Как узнать ВРИ участка?

Чтобы узнать ВРИ земельного участка, можно воспользоваться несколькими способами:

1. Выписка из ЕГРН — на официальном сайте Росреестра или через МФЦ можно получить выписку, где будет указана информация о категории и ВРИ участка.
2. Кадастровая карта — на сайте Росреестра или в местных органах можно найти кадастровую карту, где отображаются все данные по участку, включая его назначение.
3. Запрос в местные органы власти — можно подать запрос в администрацию района или города для получения информации о ВРИ.

Эти способы позволят точно узнать, для каких целей можно использовать землю.

③ На какой земле можно построить частный дом?

Вот подробная таблица с категориями земель, на которых можно построить дом, и их особенностями:

Категория земли	Разрешённое использование (ВРИ)	Можно ли строить дом?	Особенности
Земли населённых пунктов (ИЖС)	Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)	✅ Да	- Разрешено строительство жилого дома с правом регистрации (прописки). - Подключение к центральным коммуникациям (если предусмотрено). - Нормативы по минимальному размеру участка и застройке регулируются градостроительным планом.
Земли населённых пунктов (ЛПХ)	Личное подсобное хозяйство (ЛПХ)	✅ Да, если участок находится в границах населённого пункта	- Разрешено строительство жилого дома с регистрацией. - Можно вести хозяйственную деятельность (огородничество, разведение животных). - Возможны ограничения на строительство, если участок вне населённого пункта (полевое ЛПХ).
Земли сельскохозяйственного назначения (СНТ)	Ведение садоводства (СНТ)	✅ Да	- Можно строить жилой дом и зарегистрироваться в нём. - Возможны ограничения на подключение к центральным коммуникациям. - Требуется соблюдение норм СНиП при строительстве.
Земли сельскохозяйственного назначения (ДНП)	Дачное некоммерческое партнерство (ДНП)	✅ Да	- Можно строить жилой дом и прописаться в нём. - Обычно такие земли расположены дальше от городской инфраструктуры. - Требуется согласование с местными органами для подключения к коммуникациям.
Земли сельскохозяйственного назначения (ЛПХ, КФХ)	Личное подсобное хозяйство (ЛПХ) за пределами населённого пункта, крестьянско-фермерское хозяйство (КФХ)	❌ Нет (кроме особых случаев)	- На сельхозземлях строительство жилых домов затруднено или запрещено. - Можно строить хозяйственные постройки, но не всегда жилые здания. - Перевод в ИЖС возможен, но сложен.
Земли промышленности, лесного фонда, водного фонда и природоохранные зоны	Использование по целевому назначению	❌ Нет	- Строительство жилых домов запрещено. - Возможно использование для рекреационных объектов, сельского хозяйства, лесозаготовок и др. - Изменение категории практически невозможно.

 

④ Зачем менять ВРИ земельного участка и как это сделать?

Иногда собственникам земельных участков нужно изменить ВРИ, чтобы использовать землю для других целей.

Изменение категории земли может понадобиться по разным причинам:

• Планы по строительству: если участок имеет категорию, не соответствующую вашим целям, например, СНТ или ЛПХ, и вы хотите построить дом для постоянного проживания, изменение категории на ИЖС будет необходимо.
• Расширение возможностей использования: например, если вы хотите перевести землю из сельскохозяйственного назначения в категорию, подходящую для строительства коммерческого объекта.

Этапы изменения категории земли

1. Определение текущей категории. Прежде чем подавать заявление на изменение категории земли, важно точно определить её нынешнее состояние. Это можно сделать с помощью выписки из ЕГРН, в которой указаны все данные о земельном участке, включая его категорию и ВРИ. Также можно проверить информацию в кадастровой карте на официальном сайте Росреестра.
2. Сбор документов. Для подачи заявления на изменение категории земли потребуется подготовить ряд документов, таких как:

• Заявление на изменение категории земли.
• Проект планировки участка, который должен соответствовать новым целям использования.
• Градостроительный план земельного участка, если изменение связано с изменением целей строительства или вида использования.
• Экологические и другие специализированные заключения (если это требуется для изменения категории).

3. Подача заявления в местные органы. В зависимости от муниципального образования, заявление на изменение категории земли подаётся в органы местного самоуправления, такие как районная администрация или городской департамент земельных ресурсов. В заявлении нужно указать, зачем необходимо изменение категории и какой категории земли участок должен быть переведён.
4. Оценка местными властями. После подачи заявления органы местного самоуправления проводят анализ возможности изменения категории. Важно, чтобы проект был согласован с действующими нормативами и градостроительными планами муниципалитета. Например, в некоторых случаях изменение категории может быть невозможно, если участок находится в природоохранной зоне или в зоне культурного наследия.
5. Приём решения. В течение установленного срока органы власти обязаны рассмотреть заявление и вынести решение. Если всё в порядке и проект удовлетворяет местным нормам, категория земли будет изменена. В случае отказа, собственнику участка предоставляют возможность обжаловать решение в суде.

Плюсы: Возможность использовать участок для тех целей, для которых он ранее не был предназначен. Например, построить дом для постоянного проживания на участке СНТ.

⑤ В каких случаях нельзя изменить ВРИ участка?

В некоторых случаях изменение категории земли невозможно, например, если участок:

• Находится в природоохранной или исторической зоне, где любые изменения использования ограничены законодательством.
• Противоречит градостроительному плану района или города.
• Содержит ограничения по использованию в связи с экологическими или санитарными требованиями.

Правильный выбор категории участка и понимание ВРИ помогут избежать множества юридических и технических сложностей при строительстве дома. Если вы хотите построить дом с возможностью регистрации, лучшими вариантами являются ИЖС, ЛПХ в населённом пункте, СНТ и ДНП. Для участков сельхозназначения (ЛПХ вне населённого пункта, КФХ) требуется перевод в другую категорию, что может быть сложным.