Продажа земли и уплата налога

👉 Когда при продаже земельного участка не нужно платить НДФЛ: важные моменты при разделе или объединении участков

Продав земельный участок, собственник в большинстве случаев обязан уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) с прибыли, полученной от продажи. Однако существуют исключения, когда собственник может быть освобожден от уплаты налога. Одним из таких случаев является продажа земельного участка, созданного в результате раздела, объединения или перераспределения других участков. Рассмотрим, как это работает с учетом разъяснений Минфина России.

① Разъяснения Минфина России

В письме Минфина России от 07.04.2023 № 03-04-05/31253 разъясняется ситуация с освобождением от уплаты НДФЛ при продаже земельных участков, образованных в результате раздела, объединения или перераспределения других участков. В этом документе указано, что при таких операциях возникают новые объекты права собственности, а прежние участки прекращают свое существование. Это означает, что срок нахождения в собственности вновь созданных земельных участков начинается с даты государственной регистрации права на них.

② Как работает исчисление срока владения

Согласно статье 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ), для того чтобы получить освобождение от уплаты НДФЛ при продаже земельного участка, необходимо, чтобы срок его нахождения в собственности составил не менее 5 лет. Это основное правило, которое действует для земельных участков, приобретенных собственником на основании договора купли-продажи, дарения или других оснований.

Однако для участков, которые были образованы в результате раздела, объединения или перераспределения земельных наделов, существует особый порядок исчисления срока владения. В этом случае срок владения новым участком начинается с даты государственной регистрации права на данный участок, а не с момента приобретения исходного земельного надела. Это означает, что даже если собственник владел исходным участком долгое время, например, 10 лет, то срок владения новым участком будет отсчитываться с момента, когда его право собственности было зарегистрировано на основании операции раздела, объединения или перераспределения.

Пример: если собственник имел участок в собственности 10 лет, но затем решил разделить его на два и продать полученные участки, НДФЛ будет начисляться с прибыли, полученной от продажи этих участков, если с момента регистрации прав на новые участки прошло менее 5 лет.

Если же прошло больше 5 лет с момента регистрации прав на новые участки, собственник может освободиться от уплаты НДФЛ при продаже, так как налоговый кодекс предоставляет такой льготный режим для владельцев участков, находящихся в собственности более 5 лет.

Этот момент очень важен, так как владельцы земельных участков, даже долгое время их имеющие, могут столкнуться с необходимостью уплаты налога, если срок владения вновь образованными участками будет менее 5 лет. Поэтому для минимизации налоговых последствий необходимо учитывать дату регистрации прав на вновь образованные участки, а не только дату их приобретения или первоначального владения.

③ Учет налогового вычета

Статья 220 НК РФ позволяет собственникам земельных участков учитывать расходы, понесенные при приобретении этих участков, для снижения налогооблагаемой базы. Это означает, что собственник может вычесть расходы на приобретение земли, если эти расходы могут быть документально подтверждены.

Для примера, если участок был куплен за определенную сумму, а затем разделен на несколько частей, собственник имеет право учесть эту сумму как расход при расчете налога на прибыль от продажи нового участка. То есть, вычеты могут быть сделаны не только по общей стоимости приобретенного участка, но и по расходам, связанным с его подготовкой или разделом. В результате этого сумма налогооблагаемой базы, с которой будет рассчитываться НДФЛ, может быть существенно уменьшена.

Такие вычеты могут привести к значительному снижению суммы налога. Например, если участок был куплен за 1 миллион рублей, а после раздела его стоимость выросла до 1.5 миллиона, то налоговая база будет исчисляться не с 1.5 миллиона, а с разницы между продажной ценой и расходами на приобретение, то есть с 500 тысяч рублей.

Для использования налогового вычета необходимо предоставить налоговым органам все необходимые документы, подтверждающие расходы на приобретение участка. Это могут быть договоры купли-продажи, акты о разделе земельных участков, а также другие документы, подтверждающие правомерность расходов. Если вычет будет признан налоговой службой, это существенно уменьшит налоговую нагрузку на собственника.

④ Практическое применение

Для того чтобы воспользоваться освобождением от уплаты НДФЛ при продаже земельного участка, собственник должен выполнить несколько важных шагов. Во-первых, он должен предоставить в налоговые органы документы, подтверждающие дату регистрации его прав на вновь образованные участки. Это особенно важно в случае, если участок был разделен, объединен или перераспределен, так как срок владения начинается с момента государственной регистрации права на новый участок.

Для этого необходимо иметь на руках следующие документы:

• Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), подтверждающая дату регистрации прав на новые участки. Это основной документ, который будет служить доказательством того, что срок владения отсчитывается с момента регистрации прав на разделенный или перераспределенный участок.
• Договоры, акты или другие документы, подтверждающие факт раздела, объединения или перераспределения земельных участков. Эти документы подтверждают, что произошла юридическая операция с земельным участком, и новый объект права был создан.

Во-вторых, если собственник рассчитывает на налоговые вычеты, связанные с расходами на приобретение исходного участка, ему нужно предоставить налоговому органу подтверждающие эти расходы документы.

Например:

• Договор купли-продажи исходного земельного участка, на основании которого он был приобретен.
• Квитанции, акты или другие доказательства расходов, понесенных при приобретении участка, например, расходы на оформление сделки или на улучшение участка.

Предоставив эти документы, собственник может рассчитывать на уменьшение налогооблагаемой базы, что, в свою очередь, может привести к уменьшению суммы НДФЛ. Если сумма налоговых вычетов (например, расходов на приобретение участка) будет достаточной для снижения налога до нуля или его минимизации, собственник сможет избежать уплаты НДФЛ или уменьшить его сумму.

Кроме того, важно помнить, что налоговые органы могут запросить дополнительные документы или пояснения, если им будет недостаточно предоставленных сведений. Важно также своевременно подавать налоговую декларацию и следить за сроками уплаты налога.

---

Законодательство Российской Федерации, в частности статья 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ), устанавливает, что для освобождения от уплаты НДФЛ при продаже земельного участка необходимо, чтобы срок его нахождения в собственности собственника составлял не менее 5 лет с момента государственной регистрации права на этот участок. Важно, что срок владения новым участком, образованным в результате раздела, объединения или перераспределения, отсчитывается с момента регистрации прав на новый участок. Это означает, что если участок был разделен, то срок владения новым участком начинается с даты его государственной регистрации, а не с момента приобретения исходного участка.

Минфин России в своем письме от 07.04.2023 № 03-04-05/31253 подтвердил, что налоговая база для вновь образованных участков начинает исчисляться с момента регистрации прав на них, а не с момента их первоначального приобретения. Это влечет за собой необходимость уплаты НДФЛ, если срок владения новым участком составляет менее 5 лет.

Таким образом, для того чтобы избежать уплаты НДФЛ, собственник должен не только владеть участком более 5 лет с момента регистрации прав на него, но и правильно документировать все расходы и предоставить необходимые подтверждения налоговым органам. Это поможет уменьшить налогооблагаемую базу и, возможно, избежать налога вовсе, если налоговые вычеты покроют стоимость налога.