Проверка земельного участка

 

👉 Проверка земельного участка перед покупкой: инструкции и юридические нюансы

Покупка земельного участка — это значимое вложение средств, поэтому важно подойти к выбору ответственно. Ошибки при проверке документов и характеристик участка могут обернуться большими проблемами в будущем. В приведенном ниже алгоритме кроме обязательных шагов проверки, мы добавили полезные советы, которые помогут вам сделать правильный выбор.

Шаг ① Публичная кадастровая карта

Первое, с чего стоит начать — это проверка данных на Публичной кадастровой карте. Этот онлайн-сервис предоставит базовую информацию о земельном участке:

• Границы участка.
• Площадь.
• Категория земли.
• Вид разрешённого использования (ВРИ).
• Кадастровая стоимость.

Публичная кадастровая карта предоставляет ключевую информацию об участке, включая его границы, площадь, категорию земли, вид разрешенного использования (ВРИ) и кадастровую стоимость.

Совет:

• Используйте онлайн-сервис Росреестра, чтобы бесплатно получить информацию о границах участка. Это поможет понять, нет ли наложений на соседние участки.
• Особое внимание уделите категории земли и ВРИ — они определяют, что вы сможете строить на участке.
• Если участок попадает в охранную зону, уточните, какие ограничения это накладывает на строительство.

Шаг ② Выписка из ЕГРН

Выписка из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости) является одним из важнейших документов при проверке земельного участка.

Именно с нее начинаем проверку документов, т.к. она содержит полную и актуальную информацию об участке и его правовом статусе.

Зачем нужна выписка из ЕГРН при проверке земельного участка:

1. Подтверждение прав собственности: Выписка показывает, кто является законным собственником участка на момент проверки. Это помогает убедиться, что продавец действительно имеет право на продажу объекта.
2. Проверка истории перехода прав: Выписка из ЕГРН содержит информацию обо всех предыдущих владельцах участка. Это позволяет проследить историю собственности и выявить возможные проблемы, связанные с незаконными переходами прав или судебными разбирательствами.
3. Обременения и ограничения: В документе указываются все существующие обременения, такие как залоги, аресты, ипотека или сервитуты. Это важно для понимания, не связаны ли с участком какие-либо обязательства, которые могут помешать его использованию или продаже.
4. Описание участка: Выписка содержит информацию о площади участка, его границах, кадастровом номере, категории земли и виде разрешённого использования (ВРИ). Это помогает удостовериться, что участок соответствует вашим ожиданиям и требованиям.
5. Актуальность данных: Все сведения в ЕГРН обновляются на основании правовых сделок и изменений. Выписка предоставляет самую актуальную информацию на момент проверки, что позволяет избежать ошибок или мошенничества с устаревшими данными.

Шаг ③ Проверка правоустанавливающих документов

Обязательно изучите правоустанавливающие документы на объект. Правоустанавливающие документы показывают, каким образом нынешний владелец получил участок.

Какие документы нужно проверить:

• Договор купли-продажи, дарения или мены.
• Свидетельство о праве на наследство (если участок получен в наследство).
• Судебные акты (если права были восстановлены через суд).
• Документы, подтверждающие передачу участка в аренду или по иным правовым основаниям.

Совет:

• Проверьте, как именно был приобретен участок — покупка, наследование, дарение или другие формы. Это поможет выявить возможные скрытые риски.
• Если в сделке использовался материнский капитал или другие целевые средства, убедитесь, что они были применены правильно.
• Изучите предыдущие сделки с этим участком: слишком частые переходы права собственности могут сигнализировать о проблемах.

Шаг ④ Проверка собственника

Проверка собственника при покупке земельного участка — это важный этап, направленный на оценку правоспособности и надежности продавца. Недостаточная проверка собственника может привести к серьезным юридическим и финансовым рискам.

Зачем нужно проверять собственника при покупке земельного участка:

1. Подтверждение личности и правоспособности: Прежде всего, необходимо удостовериться, что продавец действительно является тем лицом, которым себя называет. Это включает проверку действительности паспорта и его полномочий на продажу участка. Если сделку заключает представитель по доверенности, нужно убедиться в подлинности доверенности и сроке её действия.
2. Право на распоряжение участком: Убедитесь, что собственник имеет полное право распоряжаться землей. Если участок находится в долевой собственности, требуется согласие всех сособственников. Также, если собственник состоит в браке, необходимо нотариально заверенное согласие супруга на продажу (если участок был приобретен в браке).
3. Отсутствие долгов и обременений: Проверка собственника на наличие долгов, судебных разбирательств и исполнительных производств очень важна. Если на собственника наложены ограничения, такие как арест имущества или он находится в процессе банкротства, это может повлиять на законность сделки или привести к оспариванию прав на участок.
4. Проверка на участие в судебных делах: Важно проверить, не ведутся ли в отношении собственника судебные разбирательства по данному участку. Это можно сделать через открытые базы судебных приставов и судов. Наличие судебных споров может повлиять на вашу сделку, особенно если она будет оспариваться в будущем.
5. История прав собственности: Важно выяснить, как долго собственник владеет участком. Слишком частая смена владельцев может указывать на проблемы с участком, такие как скрытые обременения или споры по его границам.
6. Финансовое положение и банкротство: Если собственник находится на грани банкротства, его имущество может быть арестовано или продано с аукциона, что создает риск для покупателя. Проверить это можно через базы данных о банкротствах.
7. Проверка полномочий доверенного лица: Если сделку заключает не сам собственник, а его представитель по доверенности, необходимо проверить доверенность. Она должна быть действующей, с указанием полномочий на совершение конкретной сделки. Поддельная или недействительная доверенность — одна из основных причин для признания сделки недействительной.

Советы по проверке собственника:

• Проверка паспорта: Используйте сервис МВД для проверки действительности паспорта собственника. Это поможет исключить случаи мошенничества с недействительными документами.
• Сверка данных в ЕГРН: Проверьте, кто указан как собственник в выписке из ЕГРН, и сравните с информацией, предоставленной продавцом.
• Запросы в налоговые и судебные органы: Через открытые базы ФНС и судебных приставов можно проверить наличие долгов, исполнительных производств или дел о банкротстве.
• Проверка доверенности: Если сделка проводится по доверенности, удостоверьтесь, что она нотариально заверена и не просрочена.

 Для проверки надежности продавца важно получить информацию о его финансовом положении, а также полномочиях на продажу участка.

Совет:

• Минимум, что нужно сделать — это проверить действительность паспорта продавца на официальных ресурсах.
• Узнайте о наличии долгов, судебных разбирательств или банкротства. Это можно сделать через базу данных судебных приставов.
• Если продавец действует по доверенности, проверьте её подлинность и срок действия.

Шаг ⑤ Наличие согласий от третьих лиц

Проверьте, нужны ли согласия третьих лиц для продажи участка и получены ли они. Это может касаться супруга, сособственников или других участников сделки. В случае их отсутствия сделка может быть признана недействительной.

В некоторых случаях продажа участка требует согласий третьих лиц, например, супруга или сособственников.

Совет:

• Обязательно выясните, нужны ли согласия других лиц для продажи участка. Их отсутствие может привести к признанию сделки недействительной.
• Если продавец состоит в браке, убедитесь, что есть нотариально заверенное согласие супруга на сделку.

Шаг ⑥ Проверка целевого назначения и категории земель

Назначение земли играет ключевую роль в вопросе того, какие действия можно предпринимать на участке. Если вы покупаете землю под строительство дома, убедитесь, что земля предназначена для ИЖС (индивидуального жилищного строительства).

Что учитывать:

• Категория земель: Основные категории — земли сельхозназначения, земли населенных пунктов и земли для промышленности. Если участок относится к сельхозземлям, уточните, можно ли его перевести под ИЖС.
• Фактическое использование: Некоторые участки могут использоваться не по целевому назначению, что может создать проблемы при попытке узаконить постройки.
• Планируемое изменение категории: Иногда земли могут быть переоформлены в другую категорию. Уточните в местной администрации, есть ли планы на изменение целевого назначения земель в вашем районе.

Важные моменты:

• Земля для ИЖС — идеальный вариант для тех, кто планирует строительство жилья.
• Для ведения садоводства подойдут участки, выделенные под дачное строительство или ЛПХ (личное подсобное хозяйство).
• Если участок относится к землям сельхозназначения, потребуется разрешение на перевод под строительство.

Шаг ⑦ Документы о межевании

Межевание — это процесс определения границ участка и их юридическая регистрация.

Если межевание участка не было проведено, существует риск наложения границ с соседними участками. Межевание определяет точные границы участка и исключает будущие территориальные споры.

Совет: Убедитесь, что границы участка зарегистрированы в ЕГРН и полностью соответствуют фактическому положению дел.

Совет:

• Если межевание не проведено, закажите его у геодезической службы. Это поможет установить точные границы участка и избежать конфликтов с соседями.
• Убедитесь, что межевание зарегистрировано в ЕГРН и фактические границы соответствуют данным в кадастровом плане.

Межевание участка и границы

Межевание — это определение точных границ земельного участка. Если оно не было проведено ранее, есть риск конфликтов с соседями. Четкие границы участка помогут избежать будущих споров.

Что нужно сделать:

• Закажите межевание, если оно не было проведено, и зарегистрируйте границы в ЕГРН.
• Убедитесь, что фактические границы участка соответствуют данным в кадастровом плане.
• Проверьте, нет ли наложения границ с соседними участками.

Важные моменты:

• Проведенное межевание позволяет точно определить границы участка и избежать возможных разногласий с соседями.
• Изучите план территории, чтобы проверить, не расположены ли на вашем участке общие коммуникации или дороги.

Шаг ⑧ Проверка объектов на участке

Даже если на участке нет видимых строений, они могут существовать юридически.

Даже если на участке нет видимых построек, юридически они могут существовать. Проверьте, не зарегистрированы ли объекты недвижимости на этом участке:

• Если есть фактические постройки, проверьте их правоустанавливающие документы и технические паспорта.
• Уточните, были ли самовольные постройки или перепланировки, и законны ли они.
• В случае наличия зарегистрированных построек проверьте, нет ли зарегистрированных жильцов.

Совет:

• Проверьте, зарегистрированы ли какие-либо объекты недвижимости на участке, особенно если видимых строений нет.
• Если есть постройки, уточните наличие технических паспортов и правоустанавливающих документов.
• Если есть самовольные постройки, узнайте, можно ли их узаконить.

Шаг ⑨ Геологические и природные условия участка

Не все участки подходят для строительства. Геологические условия и природные факторы могут значительно повлиять на возможность и стоимость строительства.

На что обратить внимание:

• Грунт и уровень подземных вод: Высокий уровень грунтовых вод может создать проблемы с фундаментом и затоплениями.
• Склонность к оползням и эрозиям: Участки на склонах могут иметь склонность к оползням, что требует дополнительных затрат на укрепление фундамента.
• Затопляемые зоны: Если участок находится рядом с водоемом, уточните, не попадает ли он в зону подтопления.

Практический совет: Проведение геологического исследования поможет вам избежать будущих проблем с почвой и грунтовыми водами.

Шаг ⑩ Оценка инфраструктуры

Оценка инфраструктуры поможет понять, насколько участок подходит для комфортного проживания или ведения бизнеса.

Проверка инфраструктуры участка — важный момент для будущего использования земли. Узнайте о наличии и состоянии дорог, социальной инфраструктуры (школы, больницы), а также возможность подключения к инженерным коммуникациям (газ, электричество, водоснабжение).

На что обратить внимание:

• Доступность к основным дорогам и транспортным путям.
• Развитие инфраструктуры в будущем: изменения в градостроительном плане могут повлиять на цену и удобство использования участка.

Совет:

• Проверьте наличие дорожной инфраструктуры, подключение к электричеству, водоснабжению и газу.
• Уточните, планируется ли в районе развитие инфраструктуры — это может повысить стоимость участка в будущем.
• Ознакомьтесь с градостроительным планом — изменения в нем могут повлиять на использование земли в будущем.

Коммуникации и инфраструктура

Инфраструктура участка — один из ключевых факторов, влияющих на его стоимость и удобство эксплуатации. Уточните наличие и доступность всех необходимых коммуникаций, таких как электричество, водоснабжение, газ и канализация.

Важные моменты:

• Наличие электричества: Проверьте наличие подведенной электросети или возможность подключения. Иногда стоимость подключения может быть значительной.
• Водоснабжение: Если центральное водоснабжение отсутствует, рассмотрите варианты бурения скважины или устройства колодца.
• Газ: Подключение газа может быть проблематичным в удаленных районах, уточните возможность газификации.
• Дороги: Доступ к участку через асфальтированные или гравийные дороги — важный аспект, особенно зимой.

Практический совет: Узнайте, не планируется ли в районе развитие инфраструктуры. Строительство дорог, магазинов или социальных объектов может повысить стоимость земли в будущем.

Юридическая проверка сделки

Прежде чем заключить сделку, рекомендуется привлечь юриста для проверки всех документов и сопровождения процесса. Это поможет исключить риск мошенничества или других юридических проблем.

Что важно сделать:

• Анализ документов: Юрист проверит правомочность сделки, правильность оформления документов и убедится в отсутствии скрытых проблем.
• Оформление сделки через нотариуса: Заключение договора купли-продажи лучше проводить через нотариуса, что придаст сделке юридическую силу и защитит от возможных претензий.
• Защита покупателя: В договоре должны быть четко прописаны все условия сделки, чтобы избежать будущих споров.

Покупка земельного участка — это не просто выбор красивого места, но и сложный юридический процесс, требующий внимательной проверки. Ошибки могут привести к дополнительным расходам, запрету на строительство или даже потере собственности.

Не стоит рисковать и покупать участок без профессиональной проверки. Если у вас нет опыта в сделках с недвижимостью, лучше обратиться к специалистам: юристам, кадастровым инженерам, риелторам. Они помогут выявить скрытые риски, проверить документы и убедиться, что сделка пройдет без проблем.

Также важно учитывать не только текущее состояние участка, но и перспективы его развития. Генеральный план, ПЗЗ, ЗОУИТ и другие документы могут существенно повлиять на возможность строительства и будущую стоимость недвижимости. Поэтому перед покупкой обязательно изучите всю доступную информацию и не принимайте поспешных решений.

Потратив больше времени на проверку участка сейчас, вы избежите серьезных проблем в будущем и сможете спокойно наслаждаться своей новой собственностью.