Раздел земли: что важно знать?

 

👉 Как правильно разделить земельный участок и избежать ошибок?

Раздел земельного участка — сложный, но вполне реализуемый процесс, который может понадобиться в самых разных ситуациях. Например, если собственник хочет продать часть земли, передать её в наследство, выделить доли среди нескольких владельцев или изменить назначение участка. Однако при разделе необходимо учитывать множество юридических и технических нюансов: соответствие минимальным размерам, наличие доступа к каждому новому участку, согласие всех собственников (если земля в долевой собственности) и соответствие границ данным ЕГРН.

В этой статье мы разберем пошаговый алгоритм раздела земельного участка, рассмотрим важные требования законодательства и возможные сложности, а также приведем примеры, которые помогут вам лучше понять процесс.

① Проверка возможности раздела

Прежде чем приступить к разделу земельного участка, необходимо тщательно оценить возможность проведения данной процедуры, учитывая ряд законодательных и технических ограничений. Невыполнение этих требований может привести к отказу в регистрации новых участков или возникновению юридических споров в будущем. Рассмотрим ключевые аспекты, которые следует учесть:

1. Минимальные размеры нового участка, установленные региональными нормами

Согласно статье 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ), при разделе земельного участка должны соблюдаться предельные (минимальные и/или максимальные) размеры, установленные для соответствующей категории земель. Эти параметры определяются местными органами власти и могут существенно различаться в зависимости от региона и вида разрешенного использования земли.

Например, минимальный размер участка для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в Московской области составляет 4 сотки, в Санкт-Петербурге — 3 сотки, а в Ленинградской области — 6 соток в городах и 10 соток в сельской местности.

Земельный экспресс

2. Категория и вид разрешённого использования земли

Категория земель и их разрешенное использование определяют допустимость раздела участка. Согласно статье 7 ЗК РФ, земли подразделяются на категории в зависимости от их целевого назначения, такие как земли сельскохозяйственного назначения, земли населенных пунктов, земли промышленности и другие. Вид разрешенного использования устанавливается в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков. Перед разделом необходимо убедиться, что планируемое использование новых участков соответствует установленным категориям и видам разрешенного использования.

3. Наличие обременений (ипотека, аренда, сервитуты)

Обременения могут существенно ограничивать возможность раздела земельного участка. Например, если участок находится в ипотеке, потребуется согласие залогодержателя на проведение раздела. В случае аренды необходимо учитывать условия договора аренды и получить согласие арендатора, если это предусмотрено договором. Сервитуты (право ограниченного пользования чужим участком) также могут влиять на процесс раздела, особенно если они затрагивают границы или доступ к новым участкам.

4. Наличие доступа ко всем образуемым участкам

Согласно статье 23 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", для государственной регистрации прав на образуемые земельные участки необходимо обеспечить доступ (подъезд) к каждому из них. Если доступ отсутствует, его необходимо согласовать с соседними землепользователями или установить сервитут. В противном случае регистрация может быть приостановлена до решения вопроса о доступе.

📌 Пример:

Владельцу участка площадью 20 соток в садоводческом некоммерческом товариществе (СНТ) требуется выделить 10 соток для продажи. Он обращается в местную администрацию и узнает, что минимальный размер участка в данном СНТ составляет 6 соток. Таким образом, раздел возможен, поскольку оба образуемых участка будут соответствовать установленным минимальным размерам. Однако, при проверке документов выясняется, что на участке установлен сервитут для прокладки коммуникаций, что может потребовать дополнительного согласования при разделе. Кроме того, один из новых участков не имеет прямого доступа к дороге, поэтому необходимо будет установить сервитут на право прохода и проезда через соседний участок или договориться с соседями о предоставлении такого доступа.

Таким образом, тщательная проверка всех перечисленных факторов перед началом процедуры раздела земельного участка поможет избежать возможных юридических и технических проблем в будущем.

② Подготовка документов

Раздел земельного участка — сложная процедура, требующая тщательной подготовки документов и соблюдения актуальных законодательных норм. Ниже представлен подробный перечень необходимых документов и требований, актуальных на 10 февраля 2025 года:

1. Паспорт собственника (собственников) земельного участка

Необходимо предоставить действующий паспорт гражданина Российской Федерации для каждого собственника участка.

2. Документы, подтверждающие право собственности на землю

К таким документам относятся:

• Свидетельство о государственной регистрации права: выдавалось до 15 июля 2016 года.
• Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН): является основным документом, подтверждающим право собственности после 15 июля 2016 года.
2. Правоустанавливающие документы на земельный участок

Документы, на основании которых возникло право собственности:

• Договор купли-продажи: подтверждает приобретение участка.
• Договор дарения: подтверждает передачу участка в дар.
• Свидетельство о праве на наследство: подтверждает получение участка по наследству.
• Акт о предоставлении земельного участка: выдается органами власти при выделении земли.
3. Согласие совладельцев (если участок в долевой собственности)

Если земельный участок находится в общей долевой собственности, требуется нотариально заверенное согласие всех совладельцев на его раздел. Согласно статье 244 Гражданского кодекса РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

5. Решение по долевой собственности на дом (если на участке расположен дом, принадлежащий нескольким владельцам)

В случае наличия на участке жилого дома, находящегося в долевой собственности, необходимо:

• Соглашение о разделе дома: документ, определяющий порядок использования и владения частями дома после раздела участка.
• Решение суда: если соглашение между совладельцами не достигнуто, вопрос решается в судебном порядке.
5. Межевой план

Документ, составленный кадастровым инженером, включающий:

• Описание новых границ образуемых участков: точные координаты и размеры.
• Схему расположения участков: графическое изображение новых границ.
• Акт согласования границ с соседними землепользователями: подтверждение отсутствия претензий со стороны соседей.

Межевой план необходим для постановки новых участков на кадастровый учет в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

7. Нотариально заверенная доверенность (если интересы собственника представляет другое лицо)

Если собственник не может лично участвовать в процедуре раздела, он может назначить представителя, оформив на него нотариально заверенную доверенность. В доверенности должны быть четко указаны полномочия представителя, включая право подписания необходимых документов и подачи заявлений в государственные органы.

❗Важно:

• Сроки освоения земельного участка: С 1 марта 2025 года вступает в силу Федеральный закон от 08.08.2024 № 307-ФЗ, обязывающий собственников земельных участков в населенных пунктах и садоводствах привести их в надлежащее состояние в течение трех лет. Это означает, что после раздела и получения нового участка у владельца будет три года на его освоение в соответствии с разрешенным использованием.
• Налоговые обязательства: С 1 января 2025 года при продаже земельного участка, находившегося в собственности более пяти лет, доход освобождается от налога на доходы физических лиц (НДФЛ). Однако при продаже участка, выделенного в результате раздела, срок владения исчисляется с момента регистрации права на новый участок. Это означает, что для освобождения от НДФЛ необходимо владеть новым участком не менее пяти лет.

Тщательная подготовка всех перечисленных документов и учет актуальных законодательных изменений помогут избежать задержек и отказов при регистрации новых земельных участков. Рекомендуется обратиться к профессиональным юристам и кадастровым инженерам для сопровождения процедуры раздела.

③ Межевание и проверка границ

Без межевания раздел невозможен. Эта процедура включает в себя несколько этапов:

1. Заключение договора с кадастровым инженером. Для выполнения работ требуется привлечение сертифицированного специалиста, внесенного в реестр кадастровых инженеров Росреестра.
2. Проведение геодезических работ. Специалисты выезжают на участок и выполняют замеры с использованием GPS-оборудования и тахеометров. Важно учитывать точность измерений, так как даже небольшие расхождения могут привести к отказу в регистрации.
3. Согласование границ с соседями. В соответствии с Федеральным законом № 221-ФЗ "О кадастровой деятельности" собственники соседних земельных участков должны быть уведомлены о межевании. При наличии возражений процедура может потребовать судебного разбирательства.
4. Формирование межевого плана. В документ включаются сведения о новых участках, их площади, границах и кадастровых координатах. Этот план является основанием для постановки на учет новых земельных участков.
5. Передача межевого плана в Росреестр. Документы подаются через МФЦ или электронные сервисы Росреестра. Регистрация занимает от 7 до 14 рабочих дней.

📌  Пример:

Семья владеет 15 сотками ИЖС и хочет выделить 5 соток для строительства дома для детей. Геодезисты проводят межевание, формируют два участка по 10 и 5 соток, после чего данные передаются на регистрацию. Однако в процессе выявляется расхождение границ по ЕГРН с фактическими, и требуется внесение исправлений, что увеличивает срок регистрации на 2 недели.

④ Минимальная площадь новых участков

При разделении земельного участка для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в Московской области следует учитывать следующие моменты:

1. Минимальная площадь земельных участков:

В Московской области минимальная площадь земельного участка для ИЖС определяется на основе местных нормативных актов. Эти требования могут варьироваться в зависимости от муниципального образования, предназначения земли и правил застройки, установленных в конкретном регионе. Поэтому перед разделом участка необходимо ознакомиться с Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ), которые регулируют минимальные размеры земельных участков в каждом конкретном случае.

2. Максимальная площадь земельного участка:

Максимальная площадь земельного участка для ИЖС в Московской области, согласно законодательству, не должна превышать 2 гектара (20 000 квадратных метров).

3. Процесс раздела земельного участка:
   • Раздел земельного участка должен быть согласован с органами местного самоуправления и соответствовать требованиям градостроительных норм и правил. В частности, необходимо учитывать положения Градостроительного кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса Российской Федерации, которые регулируют порядок раздела земельных участков.
   • После завершения раздела, каждый новый участок должен быть поставлен на кадастровый учёт и зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Это важный шаг для подтверждения прав на участок и его дальнейшего использования.
4. Рекомендации:
   • Важно обратиться к местным органам власти или консультироваться с кадастровыми инженерами для уточнения актуальных норм, так как они могут меняться в зависимости от муниципального образования.
   • Профессиональная помощь юристов и кадастровых инженеров поможет правильно провести раздел и избежать возможных юридических проблем.

⑤ Регистрация новых участков в Росреестре

Процесс регистрации новых земельных участков после их раздела включает несколько обязательных шагов, которые необходимо выполнить для того, чтобы законно оформить право собственности на каждый новый участок.

1. Подача заявления
   Для регистрации новых участков в Росреестре необходимо подать заявление. Это можно сделать через следующие каналы:
   • Многофункциональный центр (МФЦ): Заявление подается в территориальный МФЦ, в котором принимаются документы, связанные с кадастровым учетом и регистрацией прав на недвижимость.
   • Госуслуги: Также можно подать заявление через портал госуслуг (www.gosuslugi.ru). На этом сайте вы можете заполнить электронную форму и отправить документы в Росреестр, что существенно упрощает процесс и позволяет избежать посещений официальных учреждений.
2. Оплата государственной пошлины
   Для проведения регистрации новых участков необходимо оплатить государственную пошлину. Размер пошлины составляет:
   • 350 рублей за каждый новый участок. Эта сумма платится за регистрацию прав на один земельный участок в процессе кадастрового учета и регистрации в ЕГРН. Платеж можно осуществить через МФЦ, портал Госуслуг или на сайте Росреестра, используя банковскую карту.
3. Ожидание регистрации
   После подачи заявления и оплаты госпошлины начинается процесс регистрации нового участка в Росреестре. Обычно процедура занимает от 7 до 10 рабочих дней, в зависимости от загруженности Росреестра и корректности поданных документов. В случае сложных или нестандартных ситуаций процесс может занять больше времени.
4. Получение кадастровых номеров и выписок из ЕГРН
   По завершению регистрации владельцы получают следующие документы:
   • Кадастровые номера для каждого нового участка. Эти номера необходимы для дальнейшего использования земельных участков, так как они фиксируют каждый участок в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
   • Выписки из ЕГРН, которые подтверждают право собственности и информацию о земельном участке, включая его границы, площадь, назначение и владельца.

Эти документы подтверждают правомерность использования земельного участка, а также дают возможность осуществлять сделки с землей (например, продажу, залог или дарение).

Процесс раздела и регистрации земельных участков может показаться сложным, но при правильном подходе все этапы вполне выполнимы. Тем не менее, важно понимать, что каждый шаг требует внимательности и точности, чтобы избежать ошибок и лишних задержек.

Первым делом необходимо ознакомиться с местными правилами землепользования и застройки. В каждом регионе могут быть свои особенности и требования к участкам: минимальные и максимальные размеры, а также ограничения по использованию земли. Поэтому перед началом процесса важно понимать, что можно и чего нельзя делать с вашим участком, чтобы не столкнуться с проблемами на более поздних этапах.

Далее, сам процесс раздела включает согласование с местными властями и выполнение всех кадастровых процедур. Это может занять некоторое время, и любые ошибки на этом этапе могут привести к дополнительным сложностям и задержкам. Поэтому важно точно следовать правилам и обращаться за помощью, если что-то непонятно.

После того как раздел завершен, наступает этап регистрации новых участков в Росреестре. Это также требует внимательности: нужно подать заявление, оплатить госпошлину и дождаться завершения регистрации (обычно 7-10 рабочих дней). Получив кадастровые номера и выписки из ЕГРН, вы официально становитесь владельцем новых участков.

Однако следует помнить, что вся процедура требует высокой юридической грамотности, и не всегда бывает легко разобраться в законодательных нюансах и технических деталях. Поэтому, чтобы избежать возможных ошибок и не потерять время, рекомендуется обращаться к профессионалам — кадастровым инженерам и юристам. Они помогут вам правильно оформить все документы, проведут необходимые процедуры и обеспечат юридическую чистоту процесса. Профессиональная помощь в этом случае не только сэкономит время, но и обеспечит вам уверенность, что все сделано правильно и в соответствии с законом.

Таким образом, несмотря на то, что процесс раздела и регистрации участков возможен при самостоятельном подходе, лучше доверить его опытным специалистам, чтобы избежать неприятных сюрпризов и гарантировать успешный результат.