Аренда с последующим выкупом: процесс оформления, как может быть выгоден и какие моменты нужно учесть
👉 Аренда с последующим выкупом: процесс оформления, как может быть выгоден и какие моменты нужно учесть
Аренда с последующим выкупом - это доступная альтернатива, если средств на покупку недвижимости не хватает или кредит недоступен. Схема напоминает лизинг, где арендатор имеет возможность пользоваться имуществом и стать владельцем после выплаты полной стоимости за это имущество. В этой статье мы разберем основные моменты: что такое аренда с правом выкупа, какие типы жилья доступны, как заключить договор правильно и какие преимущества и риски возникают для арендатора.
Итак, что же такое аренда с правом выкупа?
Аренда с правом выкупа представляет собой схему приобретения недвижимости, при которой с самого начала заключается контракт о последующем переходе прав собственности. Покупатель оплачивает аренду жилья и вносит дополнительные платежи, которые затем идут на выкуп объекта. Владелец может жить в квартире или доме, но права собственности переходят только после полной оплаты. Для проведения подобной операции стороны заключают договор аренды с последующим выкупом недвижимости, где четко прописываются условия аренды и выкупа. Если кто-то из сторон откажется от сделки, договор можно расторгнуть, но продавец должен вернуть все внесенные средства за выкуп жилья.
Важно отметить, что арендные платежи не возвращаются.
Однако, несмотря на логичность такой схемы, она применяется редко в сфере недвижимости, поскольку более распространенным является выбор ипотеки.
Какую недвижимость можно приобрести по арендному договору с правом выкупа?
Лизинг (включая аренду с возможностью последующего выкупа) широко применяется среди предпринимателей для получения необходимого оборудования, не увеличивая расходы при этом: его можно арендовать с опцией выкупа, а в случае расторжения договора вернуть оплату.
В части недвижимости по такой схеме можно приобрести:
- квартиру;
- дом;
- дачу;
- земельный участок.
а также оборудование и транспортные средства.
⎯
👉 Аренда недвижимости с правом последующего выкупа: что важно знать сторонам соглашения
Схема аренды с возможностью последующего выкупа не пользуется большой популярностью на рынке жилья (Продавцам не всегда выгодно замораживать суммы, поскольку стоимость недвижимости может увеличиться, пока покупатель совершает выкупные платежи. Тем не менее, продавец получает заранее определенную сумму, а обе стороны имеют право отказаться от сделки, что ведет к возврату покупателю внесенных средств, а продавцу – к сохранению арендной выручки. Однако обе стороны теряют свое время.
Чтобы каждая сторона не считала своё время потерянным, в соглашении нужно учитывать следующее:
- Документ должен быть понятен обеим сторонам, без скрытых условий, чтобы избежать потери денег;
- Договор аренды с правом выкупа должен быть оформлен в соответствии с законодательством и включать условия аренды и выкупа;
- Существенное условие — определение выкупной стоимости недвижимости;
- Необходимо убедиться, что в договоре нет расхождений между выкупной стоимостью и суммой выкупных платежей, а также прописать сроки аренды и порядок перехода права собственности.
Чем отличается аренда с последующим выкупом от ипотечного кредита?
Форма договора, где оговорена аренда с правом выкупа недвижимости, и ипотечный договор — разные документы.
Основных различий два:
- момент перехода права собственности на объект;
- начальные финансовые возможности будущего владельца.
Ипотечный договор требует первоначального взноса, обычно от 10 до 30% от стоимости недвижимости (размер зависит от конкретной программы). Кроме того, для одобрения ипотечного кредита, как правило, нужно официальное трудоустройство. Заключая ипотечный договор на покупку жилья, заемщик становится собственником квартиры. В ЕГРН отмечается обременение, а именно, что недвижимость находится в залоге. После погашения кредита обременение снимается.
Договор аренды с последующим выкупом — вариант для тех, кто лишен первоначального взноса или не может официально подтвердить доход. Недвижимость остаётся в собственности продавца до полной оплаты (арендные платежи включены). Хотя схема выгодна для покупателя, продавцы обычно не упускают выгоду. Поэтому квартиры высокого качества по такой схеме редко продаются, а чаще встречаются объекты с неудачным расположением. Владелец получает арендный доход, пока постепенно продает жилье. Этот подход также удобен в сегменте дорогого жилья, где аудитория покупателей невелика: перед покупкой покупатель может «протестировать» недвижимость, минимизируя свои потери.
⎯
👉 Преимущества и недостатки аренды жилья с последующим выкупом зависят от конкретных обстоятельств
Эта схема дает возможность проверить удобство и качество приобретаемого жилья. Покупатель арендует жилье, пользуется инфраструктурой и оценивает окружающую среду. В отличие от ипотеки или покупки за наличные, это предоставляет уникальную перспективу оценки недвижимости перед приобретением, особенно если покупатель предварительно проживал в арендуемом объекте. Договор аренды жилья с последующим выкупом может быть организован так, чтобы стоимость аренды была засчитана в счет будущей покупки. Этот вариант обычно стоит дороже стандартной аренды, но зато он сравним с ипотечным кредитом, и не требует первоначального взноса.
Преимущество такого подхода заключается в его обратимости. В случае расторжения договора одной из сторон, покупатель может получить обратно средства, которые он уже внес в счет будущей покупки. В отличие от недвижимости, купленной в ипотеку, эту можно вернуть. У нее нет жестких ограничений, связанных с ипотечным кредитом. Однако у такой сделки существуют и недостатки. Основной минус заключается в том, что если продавец односторонне решит расторгнуть договор, покупатель, вернув деньги за выкуп, может остаться без квартиры и потерять время. Кроме того, во время платежей за аренду и выкуп цены на недвижимость могут измениться. Деньги, возвращаемые продавцом, могут иметь другую покупательную способность. В то же время, сумма, возвращаемая покупателю, может быть выдана единым платежом, что, возможно, позволит ему рассмотреть вариант оформления ипотеки на другое жилье.
Когда прибегают к аренде жилья с последующим выкупом?
Сделки, оформленные как аренда с последующим выкупом жилья, на российском рынке недвижимости заключаются нечасто. Это объясняется тем, что для розничных продавцов недвижимости невыгодно ожидать годами выплат за квартиру. Чаще всего такие сделки заключаются, если продавцу требуются деньги «здесь и сейчас» (например, для пополнения оборотных средств в бизнесе). Ситуация меняется, если недвижимость трудно продать. В этом случае аренда с правом выкупа позволяет не только не держать ее пустующей, но и параллельно искать покупателя.
Главный риск продавца заключается в том, чтобы правильно оценить цену. В договоре цена фиксируется, но к моменту полной оплаты она может возрасти. Для покупателя основной риск связан с тем, что квартира находится не в его собственности, и продавец может распорядиться ею, например, заложить или подарить кому-то другому. Однако грамотно составленный договор может смягчить эти риски, поэтому важно обратиться за помощью к квалифицированному юристу.
Что писать в договоре аренды с правом последующего выкупа?
Структура договора аренды с правом последующего выкупа зависит от договоренностей между продавцом и покупателем. Однако, важно максимально детально описать условия сделки и последствия нарушений.
Обычно договор включает следующие пункты:
- Преамбула: Здесь указывают наименование сделки, данные сторон и место заключения;
- Предмет договора: Детальное описание объекта недвижимости с указанием всех характеристик и собственника;
- Выкупная цена и арендная плата: Условия оплаты арендной платы и размер выкупной суммы, а также порядок внесения платежей;
- Обязанности сторон: Указание обязанностей продавца и покупателя в рамках сделки;
- Ответственность сторон: Условия ответственности за нарушение договора и возможные штрафы;
- Условия аренды: Срок аренды, размер арендной платы, депозит и условия пользования объектом;
- Условия выкупа: Чёткое описание условий перехода собственности на арендатора, включая фиксированную выкупную цену и сроки оплаты;
- Расторжение договора: Условия расторжения и прекращения действия договора, включая штрафные санкции.
Нужно ли регистрировать договор аренды?
Необходимость регистрации договора аренды с правом последующего выкупа зависит от его срока. Если соглашение охватывает период более 11 месяцев, то для его законной силы необходима регистрация в Росреестре. В случае срока менее 11 месяцев, процедура регистрации не требуется.