Что делать, если купили недвижимость с прописанными людьми

👉 Что делать, если купили недвижимость с прописанными людьми? 

Приобретение недвижимости с пропиской других лиц часто ставит покупателей перед сложным выбором. По закону можно продавать недвижимость, если в ней прописаны люди, однако продавец должен предупредить об этом заранее. В противном случае сделка считается недействительной и вы имеете полное право на выселение прописанных или возврат денег.

Прописка и её юридическое значение

Прописка, или регистрация по месту жительства, не дает человеку права собственности, но предоставляет ему право проживать в квартире на законных основаниях. Это означает, что прописанные лица имеют право находиться в квартире и использовать её, даже если не владеют ею. Собственник не может произвольно выселить этих лиц, особенно если они относятся к защищенным категориям граждан.

Итак, что же делать?

Если кратко, то действуем следующим образом:

Просим вежливо выселиться. Попробуйте вежливо попросить прописанных лиц выселиться. По закону, при смене владельца недвижимости родственники прежнего хозяина теряют свои права на жилище. Поэтому попробуйте провести конструктивную беседу с собственником и жильцами, укажите им на пункты Гражданского кодекса, на основании которых вы имеете право заставить съехать нежелательных лиц.

Если ничего не помогает, можете обращаться в суд за защитой своих прав, а именно:

Возвращаем свои деньги. Если вы не знали о прописанных в недвижимости до совершения сделки, есть возможность обратиться в суд. В случае доказательства незнания, вы можете вернуть деньги, которые заплатили за недвижимость.

Добейтесь выселения через суд. Если вы все еще хотите остаться с недвижимостью, можно обратиться в суд. Право собственника дает вам возможность распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению. В случае необходимости, суд может вынести решение о выселении прописанных лиц.

⎯

👉 Ниже рассмотрим более детально процедуру снятия прописанных лиц с учета.

Если в купленной недвижимости оказались прописаны третьи лица, необходимо действовать поэтапно.
«Снятие гражданина» с регистрационного учета может происходить во внесудебном и судебном порядке.

✅ Попытка договориться с прописанными лицами

Первый шаг — это переговоры. Возможно, прописанные лица готовы добровольно выписаться, если их вовремя об этом уведомить. Это самый быстрый и простой способ урегулирования ситуации. Если стороны пришли к соглашению, прописанные граждане могут самостоятельно обратиться в МФЦ или паспортный стол для снятия с регистрации.

✅ Подача заявления в паспортный стол

Если мирного урегулирования не получилось достигнуть, пробуйте следующим шагом обратиться в паспортный стол с заявлением о снятии зарегистрированных лиц с учета.

Для этого потребуются следующие документы:

• Договор купли-продажи недвижимости;
• Выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности;
• Заявление от собственника с просьбой снять с учета лиц, утративших право проживания в квартире.

После подачи заявления сотрудники паспортного стола проверят документы и, если основания для снятия с регистрации подтверждены, выпишут зарегистрированных лиц.

✅ Обращение в суд

Если в паспортном столе отказали в снятии с регистрации, или если прописанные лица продолжают сопротивляться, следующий шаг — подача иска в суд о признании лиц утратившими право на проживание и их принудительном снятии с регистрационного учета.

Для успешного исхода дела потребуются следующие документы:

• Свидетельство о праве собственности;
• Договор купли-продажи;
• Выписка из домовой книги, подтверждающая, что лица продолжают быть прописанными.

⎯

👉 Общий алгоритм

Необходимо обратиться в суд с исковым заявлением о признании гражданина утратившим право пользования жилого помещения и снятии с регистрационного учета.

Основные моменты:

• заявление подается в районный суд по месту нахождения жилого помещения (ст. 24, ч.1 ст. 30 ГПК РФ));
• в заявлении необходимо указать причины снятия лица с регистрационного учета (гражданин может проживать в помещении, а может не проживать, но быть в нем зарегистрирован);
• если ответчик зарегистрирован в помещении и фактически там проживает - дополнительно заявляем требование о его выселении (в таких делах принимает участие прокурор, а если выселяются несовершеннолетние - Орган опеки).

При рассмотрении таких дел суд устанавливает, на каком основании и когда гражданин приобрел право пользования помещением, имел ли место отказ от приватизации, имеется ли у лица в пользовании другое помещение, а также иные обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора.

👉 После следует обратиться с решением суда в орган регистрационного учета (МВД России), который снимет ответчика с учета не позднее рабочего дня, следующего за днем поступления решения суда.

✅ Исполнение судебного решения

После того как суд вынесет решение в пользу собственника, необходимо получить исполнительный лист и передать его в органы регистрации. Они на основании решения суда обязаны снять лиц с учета. Однако стоит помнить, что данный процесс может затянуться, особенно если в квартире прописаны дети или социально незащищенные категории граждан.

✅ Особенности судебных разбирательств

В суде ключевым вопросом будет наличие или отсутствие у зарегистрированных лиц права на проживание.

Пропишем несколько случаев, когда суд может отказать в удовлетворении иска:

• Если в квартире прописаны несовершеннолетние дети, выселение которых противоречит их интересам;
• Если бывший собственник прописан в квартире по договору купли-продажи с правом пожизненного проживания;
• Если граждане имеют временную регистрацию, полученную на основании договора аренды или другого соглашения.

Судебные разбирательства могут затянуться, особенно если противоположная сторона активно защищает свои права, подает апелляции или использует юридические лазейки для затягивания процесса.

✅ Как предотвратить проблемы с прописанными лицами?

Чтобы избежать подобных ситуаций, рекомендуется принять следующие меры:

• Проверять наличие прописанных лиц заранее. Это можно сделать, запросив справку из паспортного стола или МФЦ;
• Заключать договор с обязательным условием о выписке. В договоре купли-продажи обязательно укажите пункт, обязывающий продавца выписать всех прописанных лиц до заключения сделки или в определенный срок после её завершения;
• Консультироваться с юристом. Специалист по недвижимости поможет выявить потенциальные проблемы на этапе подготовки сделки и минимизировать риски.

✅ Кого собственник не может выселить из своей квартиры❓

Наверняка, многие думают, что владелец помещения может решать его судьбу единолично. Однако согласно закону, некоторые категории граждан имеют право на прописку и проживание в "чужой" квартире:

▻ Несовершеннолетние дети. По закону дети, зарегистрированные в квартире, имеют право проживать в ней, и выселить их можно только по решению суда с учетом интересов ребенка.

Дети могут быть выписаны из квартиры в трех случаях:

• если оба родителя предоставят документы о переезде в лучшие жилищные условия;
• при достижении ребенком 18 лет;
• если он был зарегистрирован в квартире фиктивно (хотя и это не всегда учитывается российским судом).

Опекуны не имеют права ухудшать жилищные условия проживающих совместно с ними несовершеннолетних детей. Хотите выписать — докажите, что ребенок гарантированно переезжает в лучшие условия.

▻ Несовершеннолетние дети-собственники. Если ребенок является владельцем доли квартиры, его выписка возможна только после того, как ему будет предоставлено другое жилье, соответствующее требованиям законодательства.

▻ Пенсионеры, инвалиды и другие социально уязвимые категории. Эти категории граждан защищены дополнительными гарантиями, и выселение их может быть разрешено только через суд. Выселение иждивенцев, которые находятся на алиментном попечении владельца квартиры также возможно только через суд.

▻ Лица, получившие право на пожизненное проживание. Иногда право на проживание в квартире может быть закреплено в договоре купли-продажи или в завещании. Родственники и посторонние квартиранты также имеют право на регистрацию в ситуации, если их фамилии были указаны в завещании собственника жилья. Пожизненное право на проживание в квартире сохраняют граждане, добровольно отказавшиеся от своей доли квартиры в пользу собственника во время приватизации.

▻ Бывшие супруги. Если супруг, проживавший в квартире, сохранил временную регистрацию после развода, его выселение также может потребовать судебного решения.

▻ Бывшие члены семьи без определенного места жительства. Если они не могут незамедлительно переехать в новую квартиру или у них нет достаточного дохода для покупки/съема жилья, то суд может позволить ему остаться в квартире собственника на срок от 3 месяцев до 1 года, но не более.

⎯

👉 В качестве заключения

Покупка квартиры с прописанными лицами — это проблема, но она разрешима. Собственнику важно четко понимать свои права и обязанности, а также действовать последовательно: от попытки мирного урегулирования до обращения в суд. Чем лучше подготовлены документы и доказательная база, тем быстрее можно решить вопрос с выселением и снятием с регистрации тех, кто не имеет права на проживание.

Тонкостей много - поэтому советую сразу обращаться к профессиональному юристу!