Что такое добросовестность при совершении сделок с недвижимостью?

👉 Что такое добросовестность при совершении сделок с недвижимостью?

Иногда, хотя и крайне редко, возникают ситуации, когда сделка по покупке или продаже недвижимости становится проблемной для одной из сторон – покупателя. Возникают попытки оспорить ее, признать недействительной и так далее. Все разрешает суд, но в определенных случаях покупателю приходится доказывать свою добросовестность при приобретении недвижимости.

Давайте разберемся, кто такой добросовестный покупатель и что нужно знать в этом отношении.

Добросовестный покупатель согласно закону – это тот, кто не знал и не мог знать о том, что приобретает имущество у лица, которое не имеет права его отчуждать.

Статья 302 Гражданского кодекса Российской Федерации утверждает, что предыдущий собственник имеет право вернуть себе недвижимость, если она была отчуждена без его согласия. Это право принадлежит не только вашему текущему продавцу, но и любому продавцу из предыдущих сделок, чьи права были нарушены (с некоторыми исключениями, конечно).

В 2020 году в Гражданский кодекс внесены изменения, согласно которым приобретатель недвижимости, полагавшийся на данные Единого государственного реестра недвижимости при совершении сделки, считается добросовестным, пока не будет доказано обратное в суде. Однако суд при оценке обычно учитывает все обстоятельства.

При приобретении недвижимости необходимо соблюдать определенные правила осторожности:

1. Справедливая цена: Сделка должна осуществляться по справедливой цене, близкой к рыночной.
2. Осмотр объекта: Покупатель должен лично осмотреть объект и обсудить все вопросы с продавцом, чтобы избежать неожиданных обстоятельств.
3. Проверка документов: Перед совершением сделки необходимо убедиться в отсутствии претензий со стороны третьих лиц и получить все необходимые согласия и разрешения. Покупателю следует изучить историю объекта и получить все соответствующие документы.

Преимущества добросовестного приобретателя:

1. Защита от истребования: Невозможность истребования вещи, приобретенной покупателем по возмездной сделке, по иску собственника, который выразил волю на ее отчуждение.
2. Ограничение требований собственника: Невозможность предъявления собственником требований о возмещении доходов, которые добросовестный приобретатель извлек или должен был извлечь до момента, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности владения или получил повестку по иску собственника о возврате имущества (ч.1 ст.303 ГК РФ).
3. Компенсация за утрату жилья: Компенсация добросовестному приобретателю за утрату жилого помещения (ст.68.1 Закона о государственной регистрации недвижимости).
4. Право на улучшения: Предоставление добросовестному владельцу права оставить за собой произведенные улучшения либо требовать возмещения затрат на улучшения (ч.3 ст.303 ГК РФ).
5. Прекращение залога: Прекращение залога в случаях, предусмотренных пп. 2 п.1 ст.352 ГК РФ.

Несмотря на то, что статья 10 пункт 5 Гражданского кодекса Российской Федерации предполагает добросовестность и разумность участников гражданских правоотношений, в спорных ситуациях покупателю придется доказывать свою добросовестность.

Определить, был ли покупатель добросовестным вправе только суд, но подтвердить свою добросовестность на случай судебного спора возможно.

Способы подтверждения добросовестности покупателя:

1. Выписка из ЕГРН: Заказать лично выписку из ЕГРН, а после 01.03.2023 получить её от продавца и убедиться, что продавец является единственным собственником недвижимости.
2. Паспорт продавца: Получить от продавца скан-копию его паспорта, в котором отсутствуют штампы о браке.
3. Справка из ЗАГС: Вместе с продавцом посетить МФЦ/архив ЗАГС и заказать справку об отсутствии факта государственной регистрации акта гражданского состояния за определенный период (форма № 15 – Приложение № 1 к Приказу Минюста РФ № 200).
4. Заявление-заверение: Получить заявление-заверение от продавца в порядке ст.431.2 ГК РФ (отдельное нотариальное или указать в самом договоре купли-продажи).

Если дело дошло до суда и вы смогли доказать свою добросовестность, ваши права на недвижимость, скорее всего, будут защищены. Тем не менее, существуют исключения.

Если суд все же решил лишить вас собственности, добросовестный приобретатель имеет право на компенсацию от государства (согласно статье 68.1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»). Однако и здесь имеются свои тонкости, которые могут быть разрешены только через судебные процедуры.

Срок исковой давности для оспаривания сделки по пункту 1 статьи 177 ГК РФ составляет один год (пункт 2 статьи 181 ГК РФ). Этот срок начинает исчисляться с момента, когда гражданин узнал или должен был узнать о заключении сделки и нарушении своих прав, то есть с момента восстановления способности осознавать значение своих действий и руководить ими.

Дополнительно, срок исковой давности для физического лица может быть восстановлен при наличии уважительных причин, таких как заболевание.

Часто стороны занижают стоимость сделки или проводят расчеты наличными. Признание гражданина неспособным осознавать значение своих действий и руководить ими приводит к признанию недействительным условия об оплате, что лишает права требовать возврата оплаченных средств.

С другой стороны, даже факт безналичной оплаты не улучшит ситуацию, если истцу возвращается квартира, являющаяся его единственным жильем, а он может обанкротиться и "снять" свои долги.

Поэтому для успешного заключения сделки необходимо не только получить от продавца справки об отсутствии у него психических заболеваний и о том, что он не состоит на учете в диспансерах, но и проверить их подлинность. Также рекомендуется обеспечить другие доказательства понимания продавцом своих действий (видеозапись у нотариуса, переписка, водительское удостоверение и т.п.).

Добросовестный приобретатель должен быть защищен, но это не исключает необходимости тщательной проверки не только ЕГРН, но и всех предыдущих сделок и собственников, чтобы исключить выбытие имущества помимо их воли.

⎯

👉 Важные советы при покупке недвижимости

• Проверка документов: Убедитесь, что у продавца есть все необходимые документы и разрешения на продажу.
• История собственности: Изучите историю объекта недвижимости, чтобы исключить возможные риски.
• Личное осмотрение: Лично осмотрите объект и обсудите все детали с продавцом.
• Правовая консультация: Обратитесь за помощью к юристам для проверки всех аспектов сделки.

Следуя этим рекомендациям, вы сможете обезопасить себя при покупке недвижимости и минимизировать возможные риски.

А лучше – обратиться для проверки к профессионалам.