Как получить налоговый вычет при покупке недостроенного дома

Статья актуализирована в 2026 году. В материале уточнены правила получения имущественного налогового вычета при покупке объекта незавершенного строительства, расходы на его достройку, порядок подтверждения права на вычет, вычет при покупке земельного участка, ипотечные проценты и правила получения вычета через налоговую или работодателя.

---

▹ Как получить налоговый вычет при покупке недостроенного дома: пошаговое руководство

Покупка недостроенного дома не лишает собственника возможности получить имущественный налоговый вычет. Но здесь есть важный нюанс: для налоговых целей необходимо различать покупку объекта незавершенного строительства и самостоятельное строительство дома.

Статья 220 НК РФ позволяет учитывать в составе расходов стоимость приобретенного жилого дома, в том числе не оконченного строительством, а также определенные расходы на его достройку и отделку. При этом право на вычет возникает не в момент подписания договора и не просто после оплаты объекта, а при выполнении установленных законом условий, включая регистрацию права собственности на жилой дом.

Поэтому перед покупкой недостроя важно заранее проверить, как объект зарегистрирован в ЕГРН, что именно указано в договоре и какие расходы можно будет подтвердить документами.

▹ Что такое имущественный налоговый вычет?

Имущественный налоговый вычет позволяет уменьшить облагаемый НДФЛ доход на определенные расходы при приобретении или строительстве жилья и вернуть часть ранее уплаченного налога.

Для расходов на приобретение или строительство жилого дома максимальная сумма вычета составляет 2 000 000 рублей. При ставке НДФЛ 13% максимальный возврат с этой суммы составляет 260 000 рублей.

Важно: 260 000 рублей — это не фиксированная выплата от государства. Фактически вернуть можно не больше НДФЛ, который был уплачен с соответствующих доходов. Неиспользованный остаток основного вычета в предусмотренных законом случаях можно перенести на последующие налоговые периоды.

▹ Можно ли получить вычет именно за недостроенный дом?

Да, но необходимо правильно определить статус объекта и основание его приобретения.

В состав расходов для имущественного вычета может входить стоимость приобретенного жилого дома, в том числе не оконченного строительством. Также при соблюдении условий можно учитывать расходы на его достройку и отделку.

При этом самостоятельно возводимый объект незавершенного строительства и покупка уже существующего недостроенного дома — не одно и то же. ФНС отдельно указывает, что расходы на строительство объекта, который зарегистрирован как самостоятельный объект незавершенного строительства, сами по себе не дают права на вычет до возникновения предусмотренных законом оснований.

На практике особенно важно, чтобы после завершения строительства право собственности было зарегистрировано именно на жилой дом. ФНС в актуальном разъяснении 2026 года указывает, что право на вычет по приобретенному недостроенному объекту возникает после регистрации права собственности на жилой дом.

▹ Какие расходы можно включить в вычет?

При приобретении или строительстве жилого дома статья 220 НК РФ позволяет учитывать не только цену самого объекта.

В зависимости от конкретной ситуации в состав расходов могут входить:

• стоимость приобретения жилого дома, в том числе не оконченного строительством;
• расходы на разработку проектной и сметной документации;
• стоимость строительных и отделочных материалов;
• расходы на работы или услуги по строительству и достройке дома;
• расходы на отделочные работы;
• расходы на подключение к сетям электро-, водо- и газоснабжения и канализации;
• расходы на создание автономных источников электро-, водо- и газоснабжения и канализации.

Все расходы должны быть подтверждены документами и относиться к предусмотренным законом видам затрат.

▹ Что должно быть указано в договоре?

Если покупается недостроенный дом и планируется включить расходы на его достройку в имущественный вычет, договор имеет большое значение.

В документах должно быть понятно, что покупается именно объект, не завершенный строительством. ФНС указывает, что для учета расходов на достройку и отделку договор должен предусматривать приобретение не завершенного строительством жилого дома либо соответствующего объекта без отделки.

Поэтому перед подписанием договора желательно проверить:

• наименование объекта;
• его характеристики;
• кадастровый номер;
• правовой статус объекта в ЕГРН;
• назначение земельного участка;
• стоимость объекта;
• условия оплаты;
• перечень документов, передаваемых покупателю.

▹ Когда возникает право на вычет?

Для приобретенного недвижимого имущества право на имущественный вычет в общем случае возникает с даты государственной регистрации права собственности на объект.

Для приобретенного недостроенного дома это означает, что сама покупка и оплата объекта еще не означают автоматического получения вычета. Необходимо выполнить условия статьи 220 НК РФ и зарегистрировать право собственности на жилой дом.

Если дом был достроен после покупки, расходы на достройку, произведенные до возникновения права на вычет, при соблюдении требований закона могут учитываться при его оформлении. ФНС в 2026 году отдельно подтверждает возможность включения расходов на приобретение объекта незавершенного строительства и его достройку.

▹ Какие документы понадобятся?

Для подтверждения права на вычет необходимо подготовить документы, подтверждающие приобретение объекта и понесенные расходы.

Конкретный комплект документов зависит от способа получения вычета и особенностей сделки. Налоговая инспекция может запросить дополнительные подтверждения расходов.

▹ Шаг 1. Проверьте объект до покупки

Еще до заключения договора желательно проверить сведения об объекте в ЕГРН и убедиться, что договор правильно описывает приобретаемую недвижимость.

Особое внимание стоит уделить тому, что именно зарегистрировано: жилой дом или объект незавершенного строительства. Это принципиально важно для дальнейшего получения вычета.

Также следует проверить земельный участок. Если вместе с домом приобретается участок, предоставленный для индивидуального жилищного строительства, расходы на него при соблюдении условий статьи 220 также могут учитываться в составе имущественного вычета. Однако право на вычет по земле возникает после регистрации права собственности на расположенный на ней жилой дом.

▹ Шаг 2. Купите недостроенный дом и сохраните документы

После сделки необходимо сохранить договор, платежные документы и все документы, связанные с последующей достройкой.

Если часть работ выполняют подрядчики, сохраняйте договоры, акты и платежные документы. При самостоятельной покупке материалов — чеки и другие документы, позволяющие подтвердить расходы.

Важно не смешивать расходы, которые относятся к дому, с расходами, которые не предусмотрены статьей 220 НК РФ.

▹ Шаг 3. Зарегистрируйте право собственности на жилой дом

После завершения строительства необходимо оформить и зарегистрировать право собственности на жилой дом.

Именно зарегистрированное право на жилой дом является одним из ключевых условий для возникновения права на имущественный вычет при покупке или строительстве дома.

Поэтому формулировка «дом недостроен, но я уже в нем живу — значит, могу получить вычет» неверна. Фактическое проживание само по себе не заменяет предусмотренные законом документы.

▹ Шаг 4. Определите размер вычета

Основной имущественный вычет ограничен суммой 2 млн рублей.

Например, если подтвержденные расходы на приобретение и предусмотренную законом достройку составили:

• 1 500 000 рублей — потенциальный возврат при ставке 13% составляет 195 000 рублей;
• 2 000 000 рублей — потенциальный возврат составляет 260 000 рублей;
• 3 500 000 рублей — вычет ограничивается 2 000 000 рублей, поэтому максимальный возврат при ставке 13% составляет 260 000 рублей.

Если НДФЛ, фактически уплаченный с доходов, меньше суммы возможного возврата, вся сумма не обязательно будет перечислена сразу. Неиспользованный остаток основного вычета может переноситься на следующие налоговые периоды в предусмотренном законом порядке.

▹ Шаг 5. Выберите способ получения вычета

Получить имущественный вычет можно двумя основными способами:

• через налоговую инспекцию — после окончания соответствующего налогового периода;
• через работодателя — без ожидания окончания года, после подтверждения налоговым органом права на вычет.

При получении через работодателя налоговая инспекция рассматривает заявление о подтверждении права на вычет и необходимые документы в срок не более 30 календарных дней.

▹ Нужно ли подавать 3-НДФЛ?

Не всегда.

Если налогоплательщик получает вычет через налоговую инспекцию, декларация 3-НДФЛ может использоваться для заявления вычета за соответствующий налоговый период.

При получении вычета через работодателя декларация 3-НДФЛ для самого получения текущего вычета не требуется: сначала налоговая подтверждает право на вычет, после чего работодатель уменьшает удерживаемый НДФЛ в установленном порядке.

Поэтому утверждение «для любого налогового вычета обязательно подавать 3-НДФЛ» является неправильным.

▹ Можно ли вернуть деньги за ипотечные проценты?

Да. Помимо основного имущественного вычета, при соблюдении условий можно получить отдельный вычет по процентам, уплаченным по целевому кредиту или ипотеке на приобретение или строительство жилья.

Для кредитов, полученных с 1 января 2014 года, база для вычета по процентам ограничена 3 млн рублей, то есть при ставке 13% максимальный возврат составляет 390 000 рублей.

Вычет по процентам и основной вычет на приобретение жилья — это разные части имущественного вычета.

▹ Можно ли получить вычет за земельный участок?

Да, но необходимо учитывать специальные правила.

Вычет может предоставляться по расходам на приобретение земельного участка, предназначенного для индивидуального жилищного строительства, а также земельного участка, на котором расположен приобретаемый жилой дом.

При приобретении участка для ИЖС право на соответствующий вычет возникает после государственной регистрации права собственности на расположенный на нем жилой дом.

Поэтому покупка одного только пустого участка под будущий дом сама по себе не означает, что вычет можно заявить сразу.

▹ Можно ли получить вычет, если дом куплен у родственника?

Вычет не предоставляется, если сделка купли-продажи жилого дома или квартиры совершается между физическими лицами, которые являются взаимозависимыми по правилам статьи 105.1 НК РФ.

На практике это правило затрагивает, в частности, сделки между супругами, родителями и детьми, братьями и сестрами и другие предусмотренные законом взаимозависимые отношения.

Поэтому формулировка «любая покупка у родственника автоматически запрещена» слишком широкая. Необходимо определить, являются ли стороны взаимозависимыми именно в смысле налогового законодательства.

▹ Как влияет материнский капитал?

Расходы, оплаченные за счет материнского капитала и других предусмотренных законом бюджетных средств, не включаются в сумму расходов, с которой предоставляется имущественный вычет.

Например, если дом и участок стоят 3 млн рублей, но 800 000 рублей оплачены средствами материнского капитала, основанием для вычета будут не все 3 млн рублей, а только расходы, произведенные за счет средств, которые могут учитываться по правилам статьи 220 НК РФ.

▹ Можно ли получить вычет несколько раз?

Правило «вычет можно получить только один раз в жизни» в отношении основного имущественного вычета в таком виде устарело.

Если право на имущественный вычет возникло начиная с 2014 года и налогоплательщик использовал не весь лимит в 2 млн рублей, остаток может быть использован при приобретении или строительстве другого жилья до полного исчерпания установленного лимита.

Таким образом, значение имеет не количество объектов, а то, использован ли весь доступный размер вычета.

▹ Как получить вычет супругам?

При приобретении или строительстве жилья супруги могут получить имущественный вычет каждый в пределах установленного для него лимита, если соблюдены условия для предоставления вычета.

При общей совместной собственности расходы на приобретение жилья могут распределяться между супругами в соответствии с правилами статьи 220 НК РФ. Максимальный размер вычета на приобретение жилья составляет 2 млн рублей на каждого супруга.

Это означает, что при определенных обстоятельствах совокупный размер вычета супругов может достигать 4 млн рублей, а потенциальный возврат НДФЛ при ставке 13% — 520 000 рублей.

▹ Кому вычет не предоставляется?

Нельзя просто исходить из формулы «есть дом — значит, государство вернет 13%». Для получения вычета должны быть выполнены установленные налоговым законодательством условия.

Проблемы с получением вычета могут возникнуть, если:

• объект не относится к недвижимости, расходы на приобретение которой позволяют получить данный вычет;
• право собственности на жилой дом еще не зарегистрировано;
• расходы не подтверждены документами;
• часть расходов оплачена за счет средств, которые нельзя учитывать при расчете вычета;
• покупатель и продавец являются взаимозависимыми лицами в смысле НК РФ;
• заявленные расходы не относятся к предусмотренным статьей 220 НК РФ;
• сумма ранее использованного вычета уже достигла установленного лимита.

▹ Пример расчета вычета при покупке недостроенного дома

Предположим, покупатель приобрел недостроенный дом за 1 500 000 рублей. После покупки он понес 500 000 рублей подтвержденных расходов на достройку и отделку, которые соответствуют требованиям статьи 220 НК РФ.

Общие учитываемые расходы:

• покупка дома — 1 500 000 ₽;
• допустимые расходы на достройку — 500 000 ₽;
• итого — 2 000 000 ₽.

Если все расходы подтверждены и право на вычет возникло, максимальная сумма основного вычета составит 2 000 000 рублей.

При ставке НДФЛ 13% потенциальный возврат составит:

2 000 000 × 13% = 260 000 рублей.

Если же подтвержденные расходы составили, например, 2 500 000 рублей, вычет все равно ограничивается 2 млн рублей, поэтому максимальный возврат по основной части составит 260 000 рублей при ставке 13%.

▸ Актуально на 2026 год

Главное изменение подхода: недостроенный дом нельзя рассматривать просто как обычную квартиру, купленную на вторичном рынке. Для вычета важно установить правовой статус объекта, зарегистрировать право на жилой дом и подтвердить расходы.

В 2026 году ФНС прямо разъясняет, что собственники незавершенного объекта ИЖС могут получить имущественный вычет после регистрации права собственности на жилой дом. При этом в вычет могут включаться расходы на приобретение объекта незавершенного строительства и его достройку.

Также необходимо учитывать, что с 2025 года в России действует прогрессивная шкала НДФЛ. Поэтому размер фактического возврата зависит от налоговой базы и применяемой к доходу ставки, а не просто от формулы «стоимость дома × 13%».

▸ Пошаговый чек-лист покупателя недостроенного дома

1. Проверьте объект в ЕГРН. Уточните его зарегистрированный статус и характеристики.
2. Проверьте договор. В нем должно быть понятно указано, что именно приобретается.
3. Проверьте земельный участок. Особенно если одновременно приобретаются дом и земля.
4. Сохраняйте все платежные документы. Они понадобятся для подтверждения расходов.
5. Сохраняйте документы на достройку. Договоры, акты, чеки и платежные документы могут иметь значение для вычета.
6. Зарегистрируйте право собственности на жилой дом. Это ключевой этап для возникновения права на вычет.
7. Определите сумму вычета. Учитываемые расходы ограничены 2 млн рублей.
8. Проверьте ипотеку. При наличии целевого кредита отдельно рассчитывается вычет по уплаченным процентам.
9. Выберите способ получения. Налоговая инспекция или работодатель.
10. Проверьте остаток ранее использованного вычета. Если право возникло после 2014 года, неиспользованный остаток основного вычета в предусмотренных случаях можно применить к другому объекту.

▸ Часто задаваемые вопросы

Можно ли получить вычет, если куплен недостроенный дом?

Да, если выполнены условия статьи 220 НК РФ. В состав учитываемых расходов может входить стоимость приобретенного жилого дома, в том числе не оконченного строительством, а также предусмотренные законом расходы на его достройку и отделку.

Можно ли получить вычет сразу после покупки недостроя?

Не обязательно. Для приобретенного дома право на вычет в общем случае возникает после государственной регистрации права собственности на жилой дом. Сам факт оплаты недостроенного объекта еще не означает, что вычет можно заявить.

Можно ли включить расходы на достройку дома?

Да, если соблюдены требования статьи 220 НК РФ. В частности, договор приобретения должен предусматривать приобретение не завершенного строительством жилого дома, а расходы должны быть документально подтверждены.

Можно ли получить вычет только за строительство, если объект зарегистрирован как незавершенное строительство?

Само по себе наличие зарегистрированного объекта незавершенного строительства не означает возникновения права на вычет. Необходимо учитывать, приобретался ли объект или строился самостоятельно, и выполнены ли условия статьи 220 НК РФ.

Сколько можно вернуть при покупке дома?

Основной вычет ограничен 2 млн рублей расходов. При ставке НДФЛ 13% максимальный возврат составляет 260 000 рублей. Отдельно при наличии ипотеки может предоставляться вычет по уплаченным процентам в пределах установленного лимита.

Можно ли получить вычет несколько раз?

Если право на основной имущественный вычет возникло начиная с 2014 года и ранее использована не вся сумма лимита, остаток можно использовать при последующих приобретениях или строительстве жилья до полного исчерпания лимита.

Можно ли получить вычет за землю вместе с домом?

Да, при соблюдении условий статьи 220 НК РФ. Вычет может распространяться на земельный участок для ИЖС или участок, на котором расположен приобретаемый жилой дом. Для участка под ИЖС право на соответствующий вычет возникает после регистрации жилого дома.

Можно ли получить вычет через работодателя?

Да. После подтверждения права на вычет налоговым органом работодатель может предоставлять вычет в виде уменьшения удерживаемого НДФЛ.

Можно ли учесть расходы, оплаченные материнским капиталом?

Нет. Расходы, покрытые средствами материнского капитала и другими предусмотренными законом бюджетными средствами, не включаются в расходы, принимаемые для имущественного вычета.

Юридическая оговорка: информация в статье носит справочный характер и не заменяет индивидуальную налоговую или юридическую консультацию. Право на имущественный вычет зависит от статуса объекта, способа его приобретения, даты регистрации права собственности, состава и документального подтверждения расходов, источника финансирования, отношений между покупателем и продавцом и других обстоятельств. Перед покупкой недостроенного дома рекомендуем проверить документы на объект и земельный участок и заранее оценить возможность получения вычета.