Почему важно заключать предварительный договор при сделках с недвижимостью и как его грамотно оформить

Предварительный договор купли-продажи является первоначальным соглашением между продавцом и покупателем, которое закрепляет их намерение заключить окончательный контракт. В случае, если одна из сторон отклоняется от такого соглашения, другая сторона имеет право обратиться в суд для его принудительного заключения.

⎯

👉 В чем разница между предварительным и основным договором купли-продажи

В преддоговоре отражены лишь намерения сторон, в то время как в основном договоре фиксируются обязательства. Подписание преддоговора не делает покупателя владельцем, а продавца — получателем оплаты. Основные условия, такие как цена и сроки, устанавливаются в основном договоре. В отличие от основного, предварительный договор может быть изменен или отменен согласованно и без нотариального удостоверения.

Предварительный договор купли-продажи: имеет ли он юридическую силу?

ПДКП является правовым документом, который может создаваться различными сторонами - покупателем, продавцом, нотариусом или юристом. Он не требует нотариального удостоверения или регистрации в Росреестре. Чтобы быть действительным, он должен быть оформлен в письменной форме в соответствии с требованиями статьи 429 ГК РФ, в той же форме, что и основной договор.

Заключать предварительный договор: обязательно или нет?

ПДКП чаще всего подписываются по желанию сторон, за исключением сделок с ипотекой или при участии несовершеннолетних. Это связано с высокими ценами на недвижимость и не всегда возможностью оплаты всей суммы сразу. В сделках с ипотекой или при участии несовершеннолетних обязательно заключается преддоговор.

⎯

👉 Типы предварительного договора купли-продажи

Формат и содержание предварительного договора изменяются в зависимости от обстоятельств и объекта сделки. Разберем более детально каждый.

Покупка жилья от застройщика

• Предварительный договор заключается с застройщиком (юридическим лицом), когда строительство завершено и получены все необходимые документы;
• В период строительства можно подписать только соглашение о долевом участии;
• По предварительному договору нельзя продавать незавершенный объект.

Покупка жилья в кредит

При совершении сделки купли-продажи недвижимости в кредит участвуют как минимум три стороны: продавец, покупатель и выдающий кредит банк. Заключение предварительного договора без согласия кредитора возможно, однако в документе необходимо прописать возможные шаги участников сделки в случае отказа банка.

Часто банки рекомендуют оформить предварительный договор у нотариуса. Заверенный документ обеспечивает защиту от возможных спорных ситуаций.

Покупка жилья с задатком или авансом

При покупке квартиры с задатком или авансом, стороны могут заключить предварительный договор купли-продажи. Однако, стоит отметить, что задаток и аванс имеют разные значения и последствия.

Задаток — это сумма, уплачиваемая как предварительная оплата до подписания основного договора.
Его возврат зависит от условий расторжения: при согласии обеих сторон возвращается полностью, если отказался покупатель — не возвращается, а если продавец — возвращается в двойном размере.

Аванс — это оплата перед заключением основного договора и не рассматривается как задаток. При отказе от сделки аванс возвращается покупателю за вычетом издержек, например, на оформление документов.

Задаток и аванс оформляются отдельно в письменной форме. При этом, предпочтительнее использовать задаток, так как он имеет более серьезные последствия при отказе от сделки.

Покупка недвижимости с участием органов опеки

При покупке квартиры для опеки несовершеннолетнего важно учитывать ряд особенностей. Прежде всего, опекун должен получить одобрение опеки и, в некоторых случаях, разрешение самого несовершеннолетнего владельца. Без такого одобрения сделка является недействительной. Предварительные соглашения, связанные с продажей недвижимости несовершеннолетнего, должны быть нотариально удостоверены, а затем предоставлены органам опеки. Рекомендуется оформлять два предварительных соглашения: о продаже текущего жилья и о покупке нового. Важно, чтобы органы опеки в установленный срок получили подтверждение о покупке другого жилья с равноценными или лучшими условиями проживания и площадью. В противном случае сделка о продаже может быть отменена.

⎯

👉 Риски при заключении предварительного договора

При заключении предварительного договора купли-продажи существует ряд рисков, особенно для покупателя:

• Отсутствие гарантий на приобретение имущества. Подписание преддоговора не обеспечивает гарантий на приобретение недвижимости. Продавец может изменить цену или отказаться от сделки. В таких случаях, продавец обычно возмещает ущерб и возвращает задаток;
• Возможность признания преддоговора недействительным. Если форма и условия предварительного договора не соблюдены, его можно оспорить в суде;
• Несколько предварительных договоров на одно имущество. Отсутствие регистрации преддоговора в Росреестре может привести к нескольким сделкам на одно имущество. Покупателям приходится искать компенсацию через суд. Поэтому для защиты себя, продавцу рекомендуется включать в преддоговор условие о гарантиях продавца и доказательстве отсутствия других преддоговоров на имущество. В случае нарушения условий, предусмотрен штраф;
• Риск потери задатка или аванса. Довольно распространено вносить задаток или аванс при заключении преддоговора, что влечет за собой риск того, что недобросовестный контрагент исчезнет, не выполнив своих обязательств. В таком случае придется обращаться в суд для возврата средств, если покупатель еще желает вступить в отношения с данным продавцом;
• Покупка имущества с обременениями. Перед заключением преддоговора рекомендуется получить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), где указаны возможные обременения - залоги, аресты, ренты и другие. Однако не вся информация может быть отражена в реестре, например, соглашения о найме на короткий срок. Поэтому важно включить в преддоговор условие об отсутствии обременений. 

⎯

👉 Срок действия преддоговора

Срок действия предварительного договора Купли-Продажи (ПДКП) устанавливается согласно соглашению сторон. В нем могут быть указаны конкретная дата или период для заключения основного договора. Если срок не указан, то ПДКП считается заключенным на один год с момента его подписания. Если в течение этого срока сделка не была осуществлена, ПДКП утрачивает свою юридическую силу.

Обязательные условия преддоговора

Соглашение о продаже включает два ключевых элемента: объект (недвижимость) и стоимость. Эти условия обязательны для заключения сделки, и без них она будет недействительной. Еще одним важным условием для преддоговора является его письменная форма. Соглашение должно быть заверено нотариусом, если это требуется основным договором или одной из сторон.

Необязательные условия преддоговора

Расчёты. Предварительный договор служит подтверждением намерений заключить основную сделку, поэтому обычно в нём не содержится расчётов. Однако на практике многие преддоговоры включают в себя внесение аванса или задатка. Если значительная часть стоимости была уплачена по предварительному соглашению, оно может быть признано основным, а не предварительным.

Ответственность за невыполнение обязательств. Хотя ответственность за неисполнение обязательств обычно не является обязательным условием, она крайне важна. Если вы уверены в своём намерении купить имущество, обратитесь за помощью к юристу, который поможет правильно сформулировать условия соглашения и минимизировать риски.

Какой правильный порядок заключения преддоговора?

Правильный порядок действий при заключении предварительного договора играет ключевую роль в предотвращении будущих споров, поэтому важно учесть все условия и следовать правильной процедуре.

Процесс заключения преддоговора включает следующие этапы:

• Проверка документов на недвижимость;
• Составление предварительного договора с учетом всех условий;
• Внесение задатка или аванса, если это предусмотрено;
• Заключение основного договора или обращение в суд в случае уклонения контрагента от исполнения обязательств.

Предварительный договор должен быть составлен в соответствии с формой основного договора. Нотариальное удостоверение необходимо при сделках с долями, недвижимостью, заложенной в ипотеку, а также при продаже имущества несовершеннолетних, требующей согласия банков или органов опеки.

⎯

👉 Основные ошибки при составлении преддоговора

При составлении предварительного договора купли-продажи недвижимости необходимо избегать оплошностей, которые могут привести к негативным последствиям, начиная от недействительности соглашения и заканчивая его признанием основным договором.

Вот некоторые распространенные ошибки и способы их избежать:

• Несоблюдение письменной формы заключения преддоговора;
• Неправильное или нечеткое описание объекта сделки;
• Непонимание разницы между задатком и авансом, и, как следствие, неверное указание в документе;
• Неправильный расчет суммы. Предоплата большей части стоимости в преддоговоре может привести к его признанию основным.

Чем более детально и ясно будут сформулированы условия в преддоговоре, тем проще будет заключить основной договор купли-продажи и избежать возможных споров.

⎯

👉 Ответственность за нарушение

В случае нарушения условий предварительного договора купли-продажи (ПДКП) одной из сторон, имеется возможность обратиться в суд. Чаще всего судебные решения выносятся в пользу потерпевшей стороны. Предварительный договор признается законным, а сторона, отказавшаяся исполнять обязательства, вынуждена будет не только выполнить их, но также возместить штрафы, издержки и убытки.

Расторжение преддоговора: какие могут быть основания?

Прекращение предварительного договора может наступить по различным основаниям:

• Не заключение основного договора в установленный срок;
• Заключение основного договора;
• Взаимное соглашение сторон о расторжении;
• Признание соглашения недействительным судом.

Одностороннее расторжение предварительного договора невозможно, так как это противоречит его смыслу. Вместе с тем, стороны могут предусмотреть условия, при которых договор может быть расторгнут с санкциями или без. Обычно в таких условиях учитываются серьезные причины, такие как отказ банка одобрить ипотеку на выбранное имущество или необходимость долгих формальностей для получения необходимых документов.