Предоплата за недвижимость: выбор между авансом, задатком и обеспечительным платежом

При совершении сделки по приобретению недвижимости, внесение задатка со стороны покупателя имеет важное значение, так как это подтверждает его серьезность и заинтересованность в заключении договора. Казалось бы, процесс внесения задатка прост: сделал перевод — и можно считать, что дело сделано. Однако на практике существует множество тонкостей и нюансов, которые необходимо учитывать. Неправильное понимание и применение правил внесения задатка может привести к потере денег, нервов и времени.

В данной статье мы рассмотрим ключевые аспекты внесения и принятия задатка, а также подробно рассмотрим, как правильно его оформить. Кроме того, мы разберем ситуации, когда задаток не возвращается, и опишем шаги, которые следует предпринять в таких случаях.

⎯

👉 Разница между задатком и авансом

Разница заключается в их юридическом статусе и целях использования.

Задаток

Задаток - это сумма, которая передается в качестве доказательства серьезности намерений сторон заключить договор и в обеспечение его исполнения. По сути, внесение или принятие задатка означает обязательство сторон заключить сделку. Задаток защищает как интересы продавца, так и покупателя.

Основные моменты о задатке:

Сущность: Задаток фиксирует условия будущей сделки и гарантирует серьезность намерений сторон;
Оформление: Для зафиксирования цены, даты сделки и других важных условий, необходимо заключить договор о задатке с собственником недвижимости. Сумма задатка учитывается в итоговой оплате жилья;
Возврат: Возвращение задатка происходит только при определенных условиях:

• Сделка отменена по обоюдному согласию сторон или в случае независящих от них обстоятельств;
• Если отмена сделки произошла по вине покупателя, задаток не возвращается;
• При отмене сделки по вине продавца, задаток возвращается в двойном размере.

Аванс

Предварительная оплата, называемая "авансом" в контексте недвижимости, фактически представляет собой предоплату, которая учитывается при заключении договора купли-продажи. Важно отметить, что без соответствующего договора купли-продажи аванс не может быть считаться действительным. Для того чтобы закрепить цену, дату сделки и другие важные условия, необходимо заключить предварительный договор купли-продажи.

Основные моменты об авансе за недвижимость:

• Предоплата: Аванс является формой предоплаты, которая будет учтена при заключении окончательного договора;
• Условия: Сумма аванса остается у продавца только при условии, что договор аванса содержит пункт о возможной компенсации ущерба в случае изменения мнения покупателя.

Важно: Важно быть внимательным к терминологии. "Аванс" в кавычках часто используется для обозначения символической предоплаты, которая не обеспечивает юридических гарантий. Это может привести к серьезным финансовым потерям, так как стороны могут изменить свое решение на последнем этапе сделки, а возможные убытки не будут компенсированы. Поэтому важно быть внимательным к деталям и заключать сделки только при наличии соответствующих договоров, которые обеспечивают защиту интересов всех сторон.

⎯

👉 Существует еще такое понятие, как обеспечительный платеж

Такой платеж хотя и напоминает задаток, предоставляет более широкие возможности для прописывания условий возврата или удержания средств. В отличие от задатка, обеспечительный платеж может быть возвращен полностью или частично, в зависимости от соглашения сторон, тогда как задаток либо не возвращается вовсе, либо возвращается в двойном размере. Основное назначение обеспечительного платежа заключается в обеспечении выполнения всех обязательств по договору, в то время как задаток, главным образом, служит для обеспечения подписания основного договора купли-продажи.

Хотя обеспечительный платеж не используется так часто, как задаток, он представляет собой удобный юридический инструмент для защиты интересов обеих сторон.

Его гибкость позволяет сторонам договориться о более точных и индивидуализированных условиях возврата или удержания средств, что делает этот механизм более адаптивным к различным ситуациям и потребностям.

Что выбрать?

Когда речь идет о выборе между «авансом», задатком или обеспечительным платежом, важно учитывать свои цели и уровень готовности к сделке. Если вы серьезно настроены на заключение сделки и важно установить ответственность сторон, наиболее предпочтительными будут задаток или обеспечительный платеж. Эти формы предоплаты обеспечивают большую юридическую защиту и гарантируют выполнение обязательств. Если ситуация не до конца определена и есть вероятность изменений, возможно, лучше воздержаться от предварительных платежей. В таких случаях, не внесение никаких средств может оказаться более предпочтительным решением. Но если все же решено использовать «аванс», важно помнить, что это не обеспечивает никаких юридических гарантий и может не сыграть решающей роли в сделке. В итоге, выбор между этими формами предоплаты зависит от конкретной ситуации, уровня готовности к сделке и желаемого уровня защиты интересов сторон.

⎯

👉 Правильные шаги по составлению соглашения о задатке

Важно! При оформлении соглашения о задатке важно сосредоточиться на сути документа, а не на его названии. Терминология может быть разной, но главное - ясно и однозначно прописать условия сделки, согласованные всеми сторонами и соответствующие закону.

Все условия в соглашении о задатке должны быть описаны максимально конкретно:

• Полные паспортные данные сторон;
• Детальная информация о недвижимости, включая данные обо всех собственниках и зарегистрированных лицах;
• Указание суммы задатка и срока его внесения, особенно в случае альтернативных сделок;
• Перечень необходимых документов, таких как выписка из домовой книги, справки об отсутствии задолженности и другие;
• Условия возврата задатка и сроки этого возврата;
• Указание даты, когда жильцы должны сняться с регистрации и освободить квартиру;
• Указание факторов, которые могут повлиять на право собственности покупателя и возможность вернуть задаток без убытков;
• Условия, касающиеся ипотечного кредита, включая возможность отказа в его одобрении;
• Способы уведомления сторон друг о друге, включая обычную почту или электронную;
• Указание даты и места сделки, а также распределение расходов на регистрацию, нотариальные услуги и другие связанные расходы.

 ⎯

👉 Отказ банка и возврат задатка

В случае отказа банка в выдаче ипотечного кредита, возврат задатка обычно не вызывает проблем, если стороны предусмотрели такой возможный исход и включили соответствующий пункт в соглашение. Отказ банка не зависит от действий продавца или покупателя, поэтому никто из них не несет ответственности за несостоявшуюся сделку.

Какой средний размер задатка?

Средний размер задатка обычно составляет от 20 до 100 тысяч рублей, в зависимости от конкретного региона. Однако, чем меньше сумма задатка, тем лучше для покупателя. Если продавец требует большую сумму задатка, стоит выяснить причину такого запроса. В случае серьезных причин рекомендуется оформить предварительный договор купли-продажи с обеспечительным платежом, желательно при участии нотариуса. Это обеспечит больше гарантий того, что сделка состоится или средства будут возвращены. Однако, если что-то вызывает подозрения, лучше отказаться от сделки. Существуют мошеннические схемы, где «авансы» за квартиру берутся лишь для личной выгоды мошенников.

👉 Расписка о передаче средств: нужна ли? и как её оформить 

Оформить расписку о передаче денег важно и нужно. Продавец должен лично составить её в присутствии покупателя, и не только подписать, но и написать текст. Это сделает подделку подписи более сложной, а документ более надежным.

В расписке необходимо указать:

• Полные паспортные данные обеих сторон;
• Сумму задатка;
• Основание для передачи денег;
• Дату совершения сделки;
• Подпись продавца, соответствующую подписи в паспорте.

⎯

👉 Когда задаток не возвращают: шаги для защиты ваших прав

Если задаток не возвращают, первым шагом является написание письменного уведомления продавцу о необходимости вернуть средства и указании причины возврата. Оптимальным способом является отправка телеграммы с уведомлением о вручении. В большинстве случаев, если все действия были выполнены правильно, и покупатель не несет ответственности за несостоявшуюся сделку, суд признает его правоту и принимает сторону покупателя.