Совместная и долевая собственность: отличия, плюсы и минусы
👉 Совместная и долевая собственность: отличия, плюсы и минусы
Знание различий между совместной и долевой собственностью - залог успешной сделки, т.к. несоблюдение правил может обернуться утратой недвижимости или доли в ней. Что лучше — совместная или долевая собственность, когда и чье согласие нужно — разберем более детально в статье. Отличие между совместной и долевой собственностью не всегда очевидно, т.к. в обоих случаях владельцев жилья может быть несколько.
Однако механизмы владения и сделок с ними различны.
Законодательство Российской Федерации позволяет владеть имуществом совместно без ограничения числа собственников и их степени родства. В совместной собственности все владельцы действуют согласованно при продаже квартиры, независимо от числа владельцев. В долевой каждый собственник владеет своей долей в квартире, которая не обязательно равна и может быть любого размера. Однако это лишь одно из различий между ними.
Что такое общая совместная собственность на квартиру?
Понятие общей совместной собственности на жилье означает, что недвижимость принадлежит нескольким владельцам, которые не разделили свои доли в недвижимости. Они управляют имуществом совместно, соблюдая принцип добросовестности (обычно это касается супругов, которые не заключили брачный договор). По закону все, что было приобретено во время брака, считается общим имуществом и делится поровну при разводе, даже если один из супругов был единственным подписавшим бумаги на покупку. При наличии брачного договора условия владения и раздела имущества определяются им. Владельцы имеют равные права на владение и управление жильем. При продаже недвижимости собственники действуют совместно, так как являются общей стороной сделки, и никто из них не имеет преимущественных прав.
⎯
👉 В такой форме собственности есть свои плюсы и минусы.
Плюсы
- Собственники равны, а значит, ответственность за содержание недвижимости распределяется между ними равномерно — расходы на коммунальные платежи делятся на всех;
- То же самое происходит с налогом на имущество. Сумма распределяется между собственниками, это снижает финансовую нагрузку каждого из них;
- Налоговый вычет делится по договорённости;
- Суд не может наложить ограничительные меры на недвижимость в совместной собственности в рамках разбирательства с одним из владельцев.
Минусы
- На совместное владение выдается один документ. Если собственники живут в разных местах, это может быть неудобно: когда потребуются документы о собственности, их придётся забирать и возвращать;
- Доход от сдачи квартиры в аренду должен быть разделён поровну между владельцами;
- Если один из владельцев несовершеннолетний, любые операции по распоряжению квартирой должны проходить с участием органов опеки.
Как купить недвижимость, которая находится в совместной собственности?
Покупка недвижимости, находящейся в общей совместной собственности, не является операцией с повышенными рисками, однако требует тщательной проверки документов. Собственники не могут продать объект без согласия остальных совладельцев, что снижает вероятность обмана, но может привести к срыву сделки, если мнения не согласованы. Согласие на сделку оформляется нотариально, даже если собственники состоят в браке. Необходимо всегда проверять форму владения при покупке жилья, особенно если продавцами являются супруги.
Какие документы необходимо проверить?
Чтобы убедиться в том, что недвижимость находится в общей совместной собственности, надо запросить следующие документы:
- Свидетельство о регистрации права собственности или иные документы, подтверждающие право на недвижимость;
- Выписку из ЕГРН;
- Паспорта мужа и жены;
- Свидетельство о браке (лучше уточнить через нотариуса);
- Документ, подтверждающий приобретение квартиры (договор купли-продажи и т. д.);
- Брачный договор, если имеется.
В свидетельстве о государственной регистрации права собственности может быть указан как один супруг, так и оба. Однако наличие только одного супруга в документе не гарантирует, что собственность является личной (но есть исключения). Чтобы получить точный ответ на этот вопрос, необходимо обратиться за выпиской из ЕГРН. Этот документ всегда заказывается перед сделкой с недвижимостью, так как свидетельство о праве собственности остается у владельца после продажи. Выписка из ЕГРН содержит реальные данные о квартире и ее собственниках, что позволяет сопоставить их с данными в других документах. Обязательным шагом проверки является изучение документов, по которым квартира перешла в собственность супругов: это могут быть договоры дарения, купли-продажи, свидетельства о наследстве, договоры ренты или приватизации. Имея в распоряжении полный набор перечисленных документов, можно получить ясное представление о форме собственности, которой обладает квартира.
Необходимо сопоставить документы, подтверждающие возникновение права собственности на квартиру и его регистрацию, с свидетельством о заключении брака. Также следует выяснить наличие брачного договора у супругов. Только в этом случае будет ясно, какая форма собственности применяется: в брачном договоре могут быть учтены различные условия владения имуществом, в том числе и такие, при которых квартира, приобретенная во время брака, не является общей совместной собственностью.
Таким образом, для покупки квартиры, находящейся в общей совместной собственности, важно убедиться, что она была приобретена во время брака и не предусмотрены особые условия владения имуществом в брачном договоре.
После установления порядка и проверки всех документов заключается обычный договор купли-продажи с одним или обоими супругами. Если сделка осуществляется с одним из супругов, необходимо получить нотариальное согласие второго. Это позволит исключить возможные претензии на имущество и оспаривание прав в будущем. После подписания договора он должен быть зарегистрирован в Росреестре.
⎯
👉 Понятие общей долевой собственности на жилую площадь
Эксперты отмечают, что вне института брака практика общей долевой собственности на жилье встречается редко. Недвижимость представляет собой не только потенциальный источник дохода, но и объект расходов на проживание: часто люди стремятся определить свои права на конкретную часть недвижимости и пропорционально распределить их. Доля в общей собственности на жилье супругов также пользуется значительной популярностью, не уступая по распространенности общей совместной собственности.
Что такое общая долевая собственность на недвижимость?
Режим общей долевой собственности предполагает, что доли всех собственников квартиры или дома определены, но могут быть неравными: у одного собственника может быть 2/3 доли, у другого - 1/3; или у одного 70/98, а у остальных пятерых - оставшиеся доли; либо те же 70/98 принадлежат всем или каждому, а остальное принадлежит другому владельцу. Для эффективного управления жилой площадью в общей долевой собственности собственники могут заключить соглашение, в котором определяют порядок управления недвижимостью. Обычно такое соглашение устанавливает, какие права на использование жилья имеет каждый собственник и в каком режиме. Однако если договориться об управлении не удастся, разрешить спор может только судебное разбирательство.
⎯
👉 Плюсы и минусы владения долей в собственности
Нельзя утверждать, что существует универсально удобная форма собственности для всех. Выбор определяется индивидуальными предпочтениями и налоговыми обязательствами, с которыми придется столкнуться.
Плюсы
Доля в собственности на квартиру предоставляет каждому собственнику возможность свободно распоряжаться своей долей жилплощади. Это означает, что долю можно передавать в дар, завещать или продавать без необходимости получения согласия других собственников. Однако обязательно требуется уведомление других владельцев, так как у них есть преимущественное право на покупку освобождающейся доли. В случае задолженностей, связанных с одним из собственников квартиры в долевой собственности, недвижимость в целом не может быть изъята, если у других собственников нет долгов. Даже если у одного из владельцев арестована недвижимость в рамках судебного процесса, доли других собственников остаются неприкосновенными. Каждый владелец доли в собственности имеет свои соответствующие документы, подтверждающие его право на собственность.
Минусы
Доля в недвижимости не всегда соответствует ее полной площади. Например, в случае четырехкомнатной квартиры, разделенной между четырьмя владельцами, доли могут быть не пропорциональны комнатам из-за их различной площади и наличия общих зон, которые трудно поделить физически. В случае несогласия с другими собственниками или невозможности разделить долю в квартире приходится обращаться в суд. Судебные процессы обходятся дорого и часто занимают много времени. На долевую собственность распространяются юридические ограничения. В случае возникновения проблем у одного из владельцев квартиры, находящейся в долевой собственности, его долю могут изъять из-за задолженностей или наложить запреты на распоряжение имуществом. Это может вызвать неудобства для остальных собственников. Владелец доли имеет право сдавать квартиру в аренду или принимать гостей без согласования с другими владельцами, что может создавать напряженные отношения.
⎯
👉 Процесс определения доли в собственности
При наследовании имущества наследодатель может самостоятельно определить размер долей, исходя из личных предпочтений и обстоятельств. В случае раздела долей в приватизированной квартире обычно доли распределяются равномерно, однако собственники могут согласовать иное распределение. Главное - предоставить доказательства, подтверждающие обоснованность выбранного варианта. Например, один из собственников может потребовать выделения доли, если он финансировал ремонт, сохраняя чеки на материалы и оплату работ, или оплачивал коммунальные услуги для всех жильцов.
Несмотря на понимание размера доли, ее величина не всегда соответствует какой-либо конкретной части жилья. Например, доля в 1/4 квартиры с четырьмя комнатами не обязательно равна одной из них. Кроме того, помимо обычных долей, существуют общие зоны (кухня, гостиная, коридор, ванная комната), и владельцы долей имеют соответствующее влияние на управление этими зонами.
Желание обладать имуществом без разделения может быть реализовано через выделение отдельной доли, однако это требует тщательного планирования и дополнительных расходов. Это может включать в себя создание отдельного входа и разделение общих зон таким образом, чтобы остальные собственники не чувствовали дискомфорт. Однако такой процесс часто оказывается сложным и дорогостоящим и не всегда завершается в пользу заявителя. В случае отсутствия согласия между собственниками возможно выделение доли через судебное разбирательство.
⎯
👉 Идеальная и реальная доли в квартире
Определение долей в квартире может быть выполнено двумя способами - в идеальном и в реальном вариантах. Идеальная доля может быть представлена в виде дроби и не обязательно соответствует конкретному помещению в документах. В то время как реальная доля также может быть дробной, но соответствует фактическому отдельному помещению. Например, доля в половину двухкомнатной квартиры, которую можно назвать "идеальной", может быть описана следующим образом: она не соответствует площади конкретных комнат и не отображается физически внутри квартиры. В этом случае доля в собственности означает право на половину квартиры в целом. Каждый собственник в такой долевой собственности имеет право на присутствие как в одной, так и в другой комнате без необходимости получения согласия от другого собственника.
Как купить доли в недвижимости?
Для выяснения формы собственности квартиры необходимо ознакомиться с выпиской из ЕГРН. Если планируется покупка всей квартиры у всех собственников, возможно заключить один общий договор купли-продажи и зарегистрировать его в Росреестре. Однако, если нужно приобрести только одну или несколько долей, то процесс требует более внимательного подхода. Согласно законодательству, у совладельцев квартиры в долевой собственности имеется преимущественное право на приобретение предлагаемой доли. Это означает, что потенциальный покупатель должен удостовериться в том, что все собственники получили предложение о покупке доли и ответили на него в установленные сроки. Если ответа не поступило, это также рассматривается как отказ, указывающий на то, что участник сделки не заинтересован в приобретении доли. При предложении о покупке доли другим собственникам важно указать актуальную цену и предложить честные и уважительные условия сделки.
Если продавец пропустил этот этап или предложил неравные условия для собственников и постороннего лица, последние имеют право обратиться в суд и перевести права собственности на себя.
Чтобы приобрести долю в квартире, следует выполнить следующие шаги:
- Заказать выписку из ЕГРН для проверки прав собственности на долю в квартире и определения числа собственников жилья;
- Получить от продавца подтверждение согласия или отказа других собственников на сделку, заверенные нотариально;
- Согласовать текст договора, подписать его и заверить у нотариуса;
- Оплатить государственную пошлину за регистрацию права;
- Подать документы в Росреестр на регистрацию: договор купли-продажи доли, уведомление других собственников, их отказы от приобретения доли и заявление на регистрацию.
Таким образом, основные различия совместной и долевой собственности следующие
Совместная и долевая собственность отличаются по условиям управления недвижимым имуществом. В случае долевой собственности каждый собственник может самостоятельно распоряжаться своей долей, в то время как в совместной собственности владельцы действуют как единое целое. Основное различие при продаже недвижимости в совместной и долевой собственности заключается в том, что в последнем случае каждый собственник имеет право на продажу своей доли отдельно. Владельцы долей действуют по отдельности, а не как общий собственник, как это происходит в случае с совместной собственностью. При этом необходимо учитывать преимущественное право других собственников на покупку продаваемой доли, предоставляемое законодательством.