Что такое кадастровая стоимость?

👉 Что такое кадастровая стоимость?

Вроде и словосочетание какое-то знакомое, «на слуху», однако для многих понятие «кадастровая стоимость» до сих пор ни о чем не говорит.

Поэтому предлагаю обсудить основные детали: что такое кадастровый номер, кадастровая стоимость, как узнать ее размер, для чего она нужна и т.д.

✅ Итак, что представляет собой кадастровый номер недвижимости

Каждому объекту недвижимости присваивается уникальный идентификационный код — кадастровый номер.

Этот номер выполняет несколько важных функций:

• служит идентификатором недвижимости среди прочих объектов;
• является уникальным и неповторимым на всей территории Российской Федерации, оставаясь неизменным на протяжении времени;
• присваивается государственной службой при постановке объекта на кадастровый учет, будь то создание нового объекта или включение сведений о ранее существующем;
• не меняется, даже если меняются характеристики объекта (например, изменение площади здания в результате реконструкции или изменение границ земельного участка);
• при снятии объекта с кадастрового учета данный номер больше не используется и не может быть присвоен другому объекту.

Таким образом, кадастровый номер — это постоянный уникальный код, служащий для однозначной идентификации объекта недвижимости на протяжении его существования в государственном реестре.

✅ Что такое кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость представляет собой оценочную величину, которая используется для определения налогов и других финансовых обязательств, связанных с вашей недвижимостью.

Размер кадастровой стоимости важен как для собственника недвижимости, так и для государственных органов, так эта цифра служит основой для расчета налогов, арендной платы, выкупной стоимости земли у государства и иных платежей.

✅ Как узнать кадастровую стоимость?

Чтобы узнать кадастровую стоимость своего объекта недвижимости, нужно ввести номер недвижимости на онлайн-ресурсах, таких как сайт Росреестра или публичная кадастровая карта.

Там представлена справочная информация об объектах недвижимости с указанием их кадастровой стоимости. 

✅ Для чего она нужна?

В отношении земельных участков кадастровая стоимость применяется для расчета налога на землю, размера аренды или выкупной стоимости земли у государства.

Кадастровая стоимость зданий, помещений, квартиры, дачи, садового дома применяется для расчета налога на имущества граждан и организаций.

Поэтому она должна быть максимально приближена к рыночной стоимости, т.к. от адекватности используемой для расчета кадастровой стоимости напрямую зависит размер налогов или аренды, которые вы ежегодно (или ежемесячно) платите.

⎯

👉 Значение кадастровой стоимости влияет на следующие аспекты:

▹ Налог на имущество

Налог на имущество рассчитывается по следующей формуле:

Кадастровая стоимость × налоговая ставка

Ставки следующие:

• для квартир и жилых домов — 0,1% от кадастровой стоимости;
• для объектов недвижимости, используемых в коммерческих целях — 2%.

Для расчета налога берется кадастровая стоимость, актуальная на начало налогового периода. 2023 год - исключение. Налог считают от кадастровой стоимости, которая действовала на 1 января 2022 года, если она ниже, чем на 1 января 2023 года.

▹ НДФЛ при продаже недвижимости

Ставка НДФЛ при продаже недвижимости в Московской области составляет 13%. Налог уплачивается, если недвижимость продана раньше, чем через 5 лет (3 года в особых случаях).
Если цена продажи ниже 70% кадастровой стоимости, налог рассчитывается по формуле: (Кадастровая стоимость × 0,7 - налоговые вычеты) × ставка налога

Пример: кадастровая стоимость квартиры составляет 3 млн ₽, а продается она за 2 млн ₽ (меньше 70%). Если квартира получена в наследство, и расходы на покупку отсутствуют, применяется вычет в 1 млн ₽. Тогда налог будет составлять: (3 млн ₽ × 0,7 - 1 млн ₽) × 13% = 143 тыс. ₽

▹ НДФЛ при дарении

Если недвижимость дарится не близкому родственнику, ставка НДФЛ в Московской области составляет 13% от кадастровой стоимости объекта.

▹ Госпошлина при наследовании или судебных разбирательствах

Госпошлина за получение свидетельства о праве на наследство в Московской области:

• для близких родственников (дети, родители, супруги) — 0,3% от кадастровой стоимости наследуемого имущества;
• для всех остальных категорий наследников — 0,6% от кадастровой стоимости.

Судебная пошлина при исках на сумму свыше 1 млн ₽ составляет 13 200 ₽ плюс 0,5% от превышения.

✅ Как определяется кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость земельных участков рассчитывается исходя из таких факторов, как:

• местоположение объекта;
• наличие инженерной и социальной инфраструктуры в районе;
• назначение земельного участка.

Например, земельные участки, расположенные в центре города и предназначенные для коммерческой деятельности, обычно имеют более высокую кадастровую стоимость, чем участки на окраинах или сельской местности.
Для зданий и сооружений кадастров ая стоимость также зависит от их местоположения, технического состояния, функционального назначения и других характеристик.
Например, здания в центре города или с хорошей транспортной доступностью могут иметь более высокую кадастровую стоимость, чем здания в отдаленных районах.

Оценить адекватность кадастровой стоимости можно, сравнив её с рыночной стоимостью объекта недвижимости.
Рыночная стоимость определяется реальными сделками с аналогичными объектами недвижимости на свободном рынке.
Если кадастровая стоимость значительно отличается от рыночной, это может свидетельствовать о недостаточной точности оценки и требовать пересмотра.

На практике часто встречаются случаи, когда кадастровая стоимость значительно завышена.
Это может быть связано с недостаточной информацией о рыночной ситуации, ошибками в оценке или другими факторами.
В таких случаях собственники недвижимости могут обратиться с запросом на пересмотр кадастровой стоимости для достижения более справедливого налогообложения. 

⎯

✅ Увлекательные факты:

Кадастровый номер зданий, строений или других объектов капитального строительства никак не связан с кадастровым номером земельного участка, на котором они расположены.

В случае, если объект недвижимости был реорганизован — то есть из одного объекта образовались новые (или несколько новых) объектов — при внесении данных в кадастр каждому из них присваивается новый кадастровый номер.

При этом старый номер утрачивает свою актуальность и перестает использоваться.

✅ Кадастровый номер определяется по местоположению объекта

Для этого территория России разделена на несколько уровней:

• территория РФ разделена на кадастровые округа;
• округа поделены на кадастровые районы;
• районы, в свою очередь, на кадастровые кварталы.
  Эти разделения включены в кадастровый номер объекта недвижимости.

Кадастровый номер включает учетный номер кадастрового квартала, в котором находится объект, и порядковый номер записи в ЕГРН, разделенные двоеточием.

Учетный номер кадастрового квартала также содержит номера кадастрового района и округа, к которым он относится.

Пример: кадастровый номер здания 50:14:0002005:3050 расшифровывается так:

• 50 — кадастровый округ Московской области;
• 14 — кадастровый район в юго-восточной части Московской области;
• 0002005 — номер кадастрового квартала;
• 3050 — порядковая запись об объекте в ЕГРН.