Доверенность: что можно и нельзя доверить другому лицу?

▹ Доверенность: что можно и нельзя доверить другому лицу?

Статья актуализирована в 2026 году. В материале уточнены действующие правила оформления и использования доверенностей, требования к нотариальному удостоверению, ограничения полномочий представителя и способы проверки документа на действительность и отмену.

Доверенность позволяет совершать юридически значимые действия без личного присутствия собственника, но именно поэтому она требует особой осторожности. Ошибка в документе или использование недействительной доверенности может привести к серьезным последствиям: сделка с недвижимостью может быть оспорена, представитель может выйти за пределы предоставленных ему полномочий, деньги от продажи могут получить неуполномоченные лица, а отмененная или поддельная доверенность способна стать причиной длительного судебного спора.

Особенно высоки риски при продаже квартиры, дома или земельного участка, когда представитель действует вместо собственника. Необходимо проверить не только сам документ, но и личность доверителя, объем полномочий, срок действия доверенности, факт ее отмены, право собственности на объект и условия предполагаемой сделки.

Разберем, что можно и нельзя передавать по доверенности, когда требуется нотариальное удостоверение, как проверить действительность документа и какие меры помогут снизить риски при сделке с недвижимостью.

▹ Что такое доверенность?

Доверенность — это письменное уполномочие, которое одно лицо выдает другому для представительства перед третьими лицами. Представитель действует от имени доверителя и в пределах предоставленных ему полномочий.

При этом сама доверенность не дает представителю неограниченного права распоряжаться имуществом или принимать любые решения за собственника. Полномочия должны быть определены в документе и соответствовать закону.

Чем серьезнее предполагаемая сделка, тем важнее конкретно прописать, что именно разрешено делать представителю. Особенно это касается недвижимости, денежных средств и судебных споров.

▹ Какие полномочия можно передать по доверенности?

Через доверенность можно поручить представителю достаточно широкий круг действий. Например:

• представлять интересы в государственных органах и организациях;
• получать документы и справки;
• подавать заявления и получать результаты их рассмотрения;
• представлять интересы в Росреестре и других организациях в пределах предоставленных полномочий;
• заключать определенные договоры;
• получать денежные средства, если такое полномочие прямо предусмотрено;
• представлять доверителя в суде в предусмотренных законом пределах;
• совершать действия, связанные с оформлением и распоряжением недвижимостью, если соответствующие полномочия переданы надлежащим образом.

При этом формулировка полномочий имеет принципиальное значение. Например, фраза «представлять интересы по вопросу квартиры» значительно менее конкретна, чем указание на право подать документы, подписать договор, получить денежные средства или зарегистрировать переход права.

Если речь идет о продаже недвижимости, желательно максимально подробно определить полномочия представителя. Это позволяет снизить риск того, что представитель совершит действие, которое доверитель фактически не намеревался ему поручать.

▹ Что нельзя передать другому лицу?

Не любое действие можно совершить через представителя. Закон исключает возможность передачи полномочий в тех случаях, когда действие по своей природе должно быть совершено лично.

Например, через представителя нельзя составить завещание от имени другого человека. Нельзя также использовать доверенность для совершения действий, которые закон прямо относит к личным правам гражданина.

Кроме того, представитель не должен выходить за пределы предоставленных ему полномочий. Если доверенность дает право получить документы, это само по себе не означает, что представитель получил право продать имущество.

▹ Можно ли доверить продажу квартиры или дома?

Да, собственник может уполномочить другое лицо представлять его при сделке с недвижимостью. Однако к такой доверенности предъявляются повышенные требования.

Доверенность на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, если законом не предусмотрено исключение. Это относится, в частности, к полномочиям по распоряжению зарегистрированными правами на недвижимость.

Поэтому при продаже квартиры, дома или земельного участка недостаточно просто составить произвольный текст и передать его представителю.

Кроме того, следует отдельно проверить:

• кто является собственником недвижимости;
• кто выдал доверенность;
• кому она выдана;
• какие конкретно полномочия предоставлены;
• срок действия документа;
• не была ли доверенность отменена;
• имеет ли представитель право подписывать договор;
• может ли он получать деньги от покупателя;
• предусмотрено ли передоверие;
• нет ли обстоятельств, препятствующих совершению сделки.

▹ Когда доверенность обязательно удостоверяется нотариусом?

Нотариальное удостоверение требуется не для любой доверенности. В частности, оно необходимо для доверенности на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами — если законом не установлено исключение.

Поэтому утверждение о том, что «любая доверенность на недвижимость обязательно должна быть нотариальной», слишком общее. Необходимо учитывать конкретное действие, которое представитель должен совершить.

Для отдельных ситуаций закон предусматривает доверенности, которые приравниваются к нотариально удостоверенным, например доверенности некоторых военнослужащих, лиц, находящихся в местах лишения свободы, и отдельных граждан, проживающих в стационарных организациях социального обслуживания.

▹ Что должно быть указано в доверенности?

Для правильного оформления важно не только наличие подписи доверителя. В документе должны быть сведения, позволяющие идентифицировать доверителя и представителя, место и дата совершения доверенности, а также содержание передаваемых полномочий.

Особое значение имеет дата выдачи. Если дата совершения доверенности не указана, документ является ничтожным. Если срок действия не определен, доверенность по общему правилу сохраняет силу в течение года со дня ее совершения.

Формулировки полномочий должны быть понятными и не допускать различного толкования. Для сделок с недвижимостью желательно избегать чрезмерно широких формулировок, если они фактически не нужны.

▹ Можно ли представителю передоверить полномочия?

В некоторых случаях представитель может передать полученные полномочия другому лицу. Однако передоверие имеет свои ограничения.

Возможность передоверия может быть предусмотрена первоначальной доверенностью. При этом представитель не может предоставить другому лицу больше полномочий, чем получил сам.

Доверенность, выданная в порядке передоверия, как правило, требует нотариального удостоверения. При этом должны соблюдаться установленные законом условия и требования к основной доверенности.

Если собственник не хочет, чтобы выбранный им представитель мог передавать полномочия дальше, это следует учитывать при составлении доверенности.

▹ Что будет, если представитель превысит свои полномочия?

Представитель должен действовать в пределах предоставленных ему полномочий. Если он совершает действие без необходимых полномочий или выходит за их пределы, возникают риски для всех участников сделки.

Например, собственник предоставил человеку право собрать документы для продажи квартиры, но не разрешал подписывать договор купли-продажи. Если представитель самостоятельно подписывает такой договор, необходимо отдельно оценивать правовые последствия его действий и наличие последующего одобрения сделки.

Поэтому для покупателя недвижимости проверка доверенности — не формальность. Важно убедиться, что представитель действительно имеет право совершить именно то действие, которое предлагается оформить.

▹ Может ли представитель заключить сделку сам с собой?

По общему правилу представитель не вправе совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично или одновременно представлять обе стороны сделки. Закон устанавливает специальные ограничения на такие ситуации.

Это особенно важно при сделках с недвижимостью. Если, например, представитель собственника одновременно выступает покупателем объекта, необходимо отдельно оценивать допустимость такой конструкции и наличие предусмотренных законом исключений.

Наличие доверенности само по себе не означает, что представитель может свободно совершать любые сделки в собственных интересах.

▹ Как проверить доверенность перед сделкой?

Проверку следует проводить не только по внешнему виду документа. Необходимо убедиться, что доверенность действительно выдана указанным лицом и продолжает действовать.

При нотариальной доверенности можно проверить сведения о нотариальном удостоверении через единую информационную систему нотариата. В открытом доступе размещаются сведения о доверенности, нотариусе, дате удостоверения и, при наличии, сведения об отмене доверенности.

Для доверенностей в простой письменной форме существует отдельный реестр распоряжений об отмене доверенностей. Сведения об отмене могут быть опубликованы через единую информационную систему нотариата.

Но даже положительный результат такой проверки не заменяет полноценную юридическую проверку сделки. Необходимо сопоставить содержание доверенности с конкретными действиями представителя и документами на недвижимость.

▹ Когда доверенность прекращает действовать?

Доверенность может прекратить действие по разным основаниям. В частности, это происходит:

• по истечении срока;
• при отмене доверенности доверителем;
• при отказе представителя от полномочий;
• в случае смерти доверителя или представителя;
• при признании соответствующего гражданина недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим;
• в ряде случаев, связанных с прекращением юридического лица или процедурой банкротства.

Отмена доверенности является одним из наиболее важных моментов при проверке документа. По общему правилу доверитель может отменить доверенность, причем отмена производится в той же форме, в которой была выдана доверенность, либо в нотариальной форме.

▹ Что изменилось и важно учитывать в 2026 году?

Статья актуализирована в 2026 году. При проверке доверенностей сегодня необходимо учитывать не только бумажный документ, но и сведения информационных систем нотариата.

Таким образом, в 2026 году проверка доверенности при сделке с недвижимостью должна включать не только изучение текста документа, но и проверку актуального статуса доверенности, полномочий представителя и документов на объект.

▹ Основные риски при использовании доверенности

На практике наиболее опасными являются ситуации, когда доверитель формально передает полномочия, но не контролирует последующие действия представителя.

• Поддельная доверенность. Представитель фактически не имеет полномочий, хотя предъявляет документ.
• Отмененная доверенность. Документ был действующим ранее, но на момент сделки уже прекращен.
• Превышение полномочий. Представитель совершает действие, которое прямо не разрешено доверенностью.
• Слишком широкие полномочия. Представителю предоставляется возможность совершать значительно больше действий, чем необходимо.
• Передоверие. Полномочия получает другое лицо, которое собственник первоначально не выбирал.
• Получение денег представителем. Если доверенность позволяет принимать денежные средства, необходимо понимать, кому и на каких условиях они будут переданы.
• Конфликт интересов. Представитель может одновременно иметь собственный интерес в сделке.

Именно поэтому при продаже недвижимости по доверенности желательно проводить расширенную юридическую проверку сделки, а не ограничиваться проверкой одного документа.

▹ Что проверить перед сделкой по доверенности: краткая памятка

▹ Частые вопросы

▸ Актуально на 2026 год

Информация в статье актуализирована в 2026 году. При подготовке материала учтены действующие правила оформления доверенностей, требования к нотариальному удостоверению, порядок прекращения доверенности и современные способы проверки сведений об ее отмене. Перед совершением сделки с недвижимостью рекомендуется проверять актуальность законодательства и конкретные документы по сделке.

Юридическая оговорка: информация в статье носит справочный характер и не заменяет индивидуальную юридическую консультацию. Требования к доверенности зависят от конкретного действия, статуса участников и обстоятельств сделки. Перед продажей, покупкой или иным распоряжением недвижимостью рекомендуется провести юридическую проверку документов и полномочий представителя.