Изменения в налогообложении загородной недвижимости с 2024 года

▹ Налоги при продаже загородной недвижимости и земельного участка: что важно знать в 2026 году

Статья актуализирована в 2026 году. В материале учтены изменения налогового законодательства, которые действуют при продаже загородной недвижимости и земельных участков в 2026 году. В частности, обновлены правила расчета НДФЛ для физических лиц, порядок применения налоговых вычетов и особенности налогообложения продавцов — налоговых нерезидентов.

Важно учитывать, что часть изменений, о которых говорилось в публикациях 2024 года, продолжает действовать и в 2026 году, а некоторые правила уже были изменены после 2024 года. Поэтому использовать старые расчеты по ставкам НДФЛ и налоговым льготам без дополнительной проверки не стоит.

Налогообложение загородной недвижимости зависит сразу от нескольких факторов: вида объекта, срока владения, основания его приобретения, налогового статуса продавца и размера полученного дохода.

При продаже земельного участка, дома или другой недвижимости необходимо отдельно учитывать НДФЛ с дохода от продажи и ежегодные имущественные налоги, которые собственник уплачивает в период владения объектом.

① Как рассчитывается земельный налог в 2026 году

Земельный налог относится к местным налогам. Для физических лиц налоговая база определяется исходя из кадастровой стоимости земельного участка с учетом предусмотренных законом особенностей.

Что изменилось после 2024 года: с 2024 года для ряда земельных участков при налогообложении стала применяться новая кадастровая стоимость, полученная в результате государственной кадастровой оценки. Эти изменения продолжают влиять на налоговые обязательства собственников и в 2026 году.

При этом нельзя говорить о том, что в 2026 году для всех земельных участков действует единая новая ставка. Ставки земельного налога устанавливаются муниципальными образованиями в пределах, предусмотренных Налоговым кодексом РФ.

То есть в 2026 году при расчете земельного налога необходимо смотреть не только на изменения кадастровой стоимости, но и на актуальную ставку, действующую для конкретного участка.

② Налог на имущество загородного дома в 2026 году

Загородный дом может являться объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц. Налоговая база по объектам недвижимости в соответствующих случаях определяется исходя из кадастровой стоимости.

Важно учитывать актуальные сведения ЕГРН и налогового периода. Само по себе отсутствие статуса жилого дома не означает автоматического применения повышенной налоговой ставки. Ставка зависит от вида объекта и правил, установленных муниципальным образованием.

Для жилого дома сохраняется предусмотренный Налоговым кодексом налоговый вычет в размере кадастровой стоимости 50 кв. м площади такого дома.

③ НДФЛ при продаже загородной недвижимости: правила, действующие в 2026 году

Здесь произошло одно из наиболее важных изменений, которое необходимо учитывать при чтении старых материалов о продаже недвижимости.

С 2025 года действует новая прогрессивная шкала НДФЛ, которая применяется и в 2026 году. Поэтому распространенная формулировка из старых статей «при продаже недвижимости резидент платит 13%» уже не является универсальной.

Для доходов от продажи недвижимости налоговая ставка составляет 13% для соответствующей части налоговой базы до 2,4 млн рублей и 15% для суммы превышения.

Таким образом, если вы встречаете информацию о том, что при продаже загородной недвижимости в 2026 году всегда применяется единая ставка 13%, это устаревшие сведения.

При этом возможность освобождения от НДФЛ при истечении минимального срока владения сохраняется.

④ Минимальный срок владения: что действует в 2026 году

В 2026 году по общему правилу минимальный предельный срок владения недвижимостью составляет 5 лет. В предусмотренных законом случаях применяется сокращенный срок — 3 года.

Трехлетний срок, в частности, может применяться к недвижимости, полученной в порядке наследования, в дар от члена семьи или близкого родственника, в результате приватизации либо по договору пожизненного содержания с иждивением. Отдельные правила действуют и для единственного жилья при соблюдении установленных условий.

Важно для 2026 года: при определении срока владения необходимо учитывать не только дату регистрации права в ЕГРН, но и основание приобретения недвижимости. Например, для унаследованного имущества срок владения исчисляется по специальным правилам.

⑤ Налог при продаже недвижимости нерезидентом в 2026 году

Правила налогообложения нерезидентов также требуют обращения к актуальной редакции законодательства.

В 2026 году по общему правилу доход физического лица — налогового нерезидента от продажи российской недвижимости облагается НДФЛ по ставке 30%.

Однако утверждение, которое часто встречается в старых публикациях, о том, что нерезидент всегда обязан платить 30% независимо от срока владения, является некорректным.

При соблюдении установленных законом условий нерезидент также может воспользоваться освобождением от НДФЛ в связи с истечением минимального срока владения недвижимостью.

Поэтому в 2026 году при продаже объекта нерезидентом необходимо отдельно проверить:

• налоговый статус продавца;
• срок владения объектом;
• основание приобретения недвижимости;
• наличие условий для освобождения от НДФЛ;
• наличие права на применение тех или иных налоговых механизмов.

⑥ Какие налоговые вычеты действуют в 2026 году

Для налоговых резидентов в соответствующих случаях сохраняется возможность уменьшить облагаемый доход от продажи недвижимости на имущественный налоговый вычет либо на документально подтвержденные расходы, связанные с приобретением объекта.

При продаже жилого дома, квартиры, комнаты, садового дома или земельного участка размер имущественного вычета может составлять до 1 млн рублей. Для иного недвижимого имущества — до 250 тыс. рублей.

Актуально на 2026 год: при выборе между фиксированным вычетом и расходами необходимо заранее сравнить налоговые последствия обоих вариантов. Старые рекомендации автоматически применять не стоит, особенно если недвижимость приобреталась несколько лет назад или одновременно продаются дом и земельный участок.

▹ Что изменилось в правилах после 2024 года?

▸ Актуально на 2026 год

Информация в статье актуализирована в 2026 году. При подготовке материала были учтены изменения налогового законодательства, произошедшие после 2024 года, в том числе изменения в порядке налогообложения доходов физических лиц. Если вы ранее читали материалы о продаже недвижимости, опубликованные в 2024 году или ранее, учитывайте, что отдельные ставки, правила и разъяснения могли измениться.

Перед продажей земельного участка, дома или другой загородной недвижимости рекомендуется проверять налоговые последствия сделки непосредственно перед ее совершением. На размер налога могут влиять дата и основание приобретения объекта, срок владения, налоговый статус продавца, стоимость недвижимости и действующие на момент продажи нормы законодательства.

▹ Юридическая оговорка

Юридическая оговорка: информация в статье носит справочный характер и не заменяет индивидуальную налоговую или юридическую консультацию. Налоговое законодательство меняется, поэтому при продаже недвижимости в 2026 году необходимо учитывать нормы, действующие на дату возникновения налоговой обязанности. Перед совершением сделки рекомендуем проверить актуальные налоговые последствия с учетом конкретных обстоятельств.