Как поделить дом между двумя совладельцами?
Совместное владение частным домом - это распространенное явление. Однако собственники не имеют возможности свободно управлять общим имуществом. Кроме того, оплата коммунальных услуг часто становится проблематичной из-за сложностей с подсчетом расходов. Разделение собственности между собственниками становится выходом из данной ситуации.
Процесс разделения участка, на котором расположено здание, и выделения долей в жилом доме каждому собственнику является важным шагом. Это позволяет установить четкие границы между собственностью каждого участника.
Совместная собственность является законным способом владения недвижимостью. Однако она может стать неудобной, если между собственниками возникают конфликты и они не могут достичь соглашения по поводу использования объекта и распределения расходов на его обслуживание и коммунальные услуги. Часто в таких случаях возникает необходимость в подробном учете потребления ресурсов, что может привести к напряженным отношениям между участниками. Для упрощения управления имуществом и урегулирования спорных вопросов предпочтительным решением является разделение собственности. Это позволит каждому собственнику нести ответственность только за свою часть имущества и свободно распоряжаться ею.
Какие есть сложности с разделением дома?
Хотя формально разделить дом на доли возможно, на практике это часто сопряжено с дополнительными расходами и бюрократическими сложностями. В соответствии с законодательством России раздел домов допускается лишь в случае блокированной застройки, как, например, в таунхаусах. В сельской местности можно встретить пятистенки – здания, где две части дома изолированы и обеспечены всем необходимым для проживания. Каждая семья имеет свой отдельный вход и коммуникации, хотя само здание выглядит единым целым. Два отдельных жилых дома или постройки на одном участке регистрируются по отдельности в кадастре, а их владельцы пользуются ими независимо друг от друга. Теоретически это просто. Но как это осуществить на практике? Кому отдать кухню, а кому – ванную? Разумно ли распределять собственность по этажам? Ведь нет документа, который бы запрещал одному из собственников пользоваться определенной частью дома. И даже если разделение произошло, как разделить участок?
Как организовать пользование имуществом?
Один из способов определить четкие границы собственности — заключить соглашение о порядке использования имущества. В этом документе зафиксировано, какие помещения принадлежат каждому из собственников в индивидуальном порядке, а какие зоны остаются общими для всех. Например, если в доме имеется столько же ванных комнат, сколько и собственников, то каждому может быть выделена одна из них. В случае различных по размеру помещений может потребоваться поиск компромисса. Однако, если в доме имеется лишь одна ванная комната, право на ее использование должно быть доступно всем собственникам. То же самое применимо и к другим общим помещениям, таким как кухня, терраса, чердак, кладовая или постирочная. Вероятно, эти помещения будут оставаться в общем пользовании для всех собственников.
⎯
👉 Если договориться «мирно» не удается
В случае, если достижение соглашения становится проблематичным, предпочтительным остаётся мирный путь оформления соглашения о совместном использовании. Во-первых, это гораздо более экономически выгодное решение. Достаточно оплатить лишь однократную юридическую консультацию, чтобы квалифицированный специалист составил необходимый документ. Его участие также обеспечит всем собственникам уверенность в надёжном закреплении договорённостей. Регистрация соглашения в Росреестре в данном случае не требуется.
В случае невозможности достижения компромисса стороны могут вынуждены обратиться в суд и представлять свои интересы лично на заседаниях. Однако наиболее эффективным решением будет нанять квалифицированного юриста. Помимо государственных сборов, потребуются средства на оплату услуг судебных юристов. Хотя это более затратный вариант по сравнению с обычной консультацией, поиск хорошего специалиста стоит времени и усилий. Решения суда являются более законными, однако и добровольные соглашения могут подвергаться оспариванию.
⎯
👉 Варианты деления дома
Даже если собственники достигли согласия по разделу дома на части, их не обязательно нужно регистрировать как отдельные жилые помещения. Тут возникают нюансы: например, этажи в частном доме с двумя или тремя уровнями не могут быть автономными жилыми зонами из-за отсутствия отдельных входов. Простые пристройки не решат проблему, так как требуется согласование перепланировки.
То же самое касается и комнат — отдельные части дома не могут быть самостоятельной недвижимостью. Простое разделение дома напополам также не прокатит.
Поэтому существует две основные стратегии:
- Превратить дом в многоквартирное здание;
- Превратить дом в таунхаус.
В обоих случаях есть требования, которые нужно учитывать при реализации. Например, каждый блок таунхауса должен иметь свой земельный участок. Если дом имеет два этажа, а этажи принадлежат разным собственникам, разделить землю нельзя. Следовательно, таунхаус не является лучшим вариантом для владельцев по этажам.
С многоквартирными домами дела обстоят еще сложнее, так как их строительство подчинено жестким нормативам. Без участия кадастрового инженера, архитектора, строительной бригады и множества документов этот процесс невозможен.
Разделить землю под многоквартирным домом также невозможно, так как она должна находиться в долевой собственности у всех владельцев квартир в доме. Далее обсудим разделение земли.
👉 Порядок действий при разделении дома
При необходимости разделить дом важно следовать определенной последовательности действий. В начале стоит обратиться к кадастровому инженеру для консультации по возможности разделения дома без обращения в суд. Если выясняется, что процедура выполнима, специалист разрабатывает технический план. Далее необходимо составить соглашение о реальном разделе. Этот документ оформляется в свободной форме, однако без помощи юриста может быть сложно из-за отсутствия универсальных шаблонов, учитывая разнообразие ситуаций.
Если дом разделяется между супругами, соглашение должно быть нотариально заверено.
В этом случае не имеет значения, связан ли раздел с разводом или просто урегулированием вопросов собственности. С планом и соглашением стороны обращаются в МФЦ для подачи заявления о внесении новых разделенных объектов в кадастровый учет и оформления права на них. Каждый участник должен уплатить государственную пошлину в размере 2 тысяч рублей и через 12 рабочих дней получить готовые документы. В случае неудачи с мирным разделом имущества можно обратиться в суд. Судья назначит экспертизу, которая предложит варианты разделения. Один из них придется принять, и суд примет решение о прекращении долевой собственности. Далее последует та же процедура, что и при мирном урегулировании: с решением суда нужно обратиться к кадастровому инженеру, который разработает новый технический план, с которым следует обратиться в МФЦ.
⎯
👉 Особенности раздела участка
Закон позволяет разделять земельные участки, однако соблюдение определенных условий обязательно. Например, существует минимальная допустимая площадь для разделения участка на доли. Национальных стандартов нет, и требования к площади участков различаются от региона к региону. Например, в Московской области под огород должно быть не менее 4 соток, а для полноценного садоводства – не менее 6 соток. Таким образом, если дача находится на участке площадью в 6 соток и удалось разделить дом, земля останется в совместном владении. Если площадь разделенного участка не соответствует установленному ограничению, возникает еще одно требование. Нельзя разделить участок таким образом, чтобы одна часть была функциональной, а другая – нет. Обе части (или более, если позволяет площадь) должны быть пригодны для использования по назначению и соответствовать категории земель, к которой они принадлежат.
Процесс разделения участка начинается с проведения межевания, которое осуществляет кадастровый инженер. На межевом плане определяются границы новых участков. После этого каждый владелец, получив план, должен обратиться в МФЦ и подать заявление о внесении на кадастровый учет.
Межевание земельного участка – это лишь первый шаг к его разделению. Затем все владельцы новых участков заключают соглашение, в котором прописывается, кто владеет каким участком.
Хотя большинство этапов имеют свой установленный порядок, разделение собственности и участка – это процесс, требующий много времени, усилий и финансовых затрат. Необходимо оплатить не только услуги юристов и консультантов, но и возможно выполнить дополнительные строительные работы. Также возможно придется приобретать дополнительные участки земли, чтобы обеспечить соответствие нормативным требованиям не только для дома, но и для участка в целом.