Как законно выселить арендатора из квартиры

▹ Как законно выселить арендатора из квартиры: 5 эффективных способов

Сдача квартиры в аренду может приносить стабильный доход, но отношения с нанимателем не всегда складываются гладко. Арендатор может перестать платить, нарушать условия договора, использовать квартиру не по назначению или отказаться освобождать помещение после окончания срока найма.

В такой ситуации собственнику важно не пытаться решить проблему самостоятельно с помощью смены замков или отключения коммунальных услуг. Для жилых помещений законодательство предусматривает определённый порядок прекращения права пользования и выселения.

Разберём основные ситуации, когда собственнику может потребоваться выселение нанимателя, и что делать в каждом случае.

▹ 5 основных ситуаций, когда возникает вопрос о выселении

▹ 1. Мирное урегулирование конфликта

Если отношения с нанимателем ещё можно сохранить, наиболее простой вариант — договориться о добровольном освобождении квартиры.

Расторжение договора по соглашению сторон является общим способом прекращения договорных отношений. Для договора найма жилого помещения также важно учитывать специальные правила ГК РФ.

Что можно сделать:

• обсудить ситуацию с нанимателем лично или по телефону;
• зафиксировать достигнутые договорённости письменно;
• определить дату освобождения квартиры;
• оформить соглашение о расторжении договора;
• при передаче квартиры составить акт и зафиксировать состояние помещения.

Если наниматель согласен добровольно съехать, судебное разбирательство обычно не требуется.

▹ 2. Окончание срока договора

Окончание срока договора не означает, что собственнику в любой ситуации достаточно просто сообщить нанимателю: «Срок закончился, съезжайте». Для договора коммерческого найма жилого помещения существуют специальные правила.

Например, статья 684 ГК РФ устанавливает для нанимателя преимущественное право на заключение договора на новый срок. Если наймодатель не хочет продлевать договор в связи с решением не сдавать помещение в течение не менее года, он должен предупредить нанимателя не позднее чем за три месяца до окончания срока договора. Для краткосрочного найма продолжительностью не более года эти правила имеют особенности.

Как действовать:

• проверить срок действия договора;
• изучить условия его прекращения и продления;
• при необходимости направить нанимателю письменное уведомление;
• зафиксировать дату, к которой квартира должна быть освобождена;
• если наниматель не освобождает помещение добровольно, использовать предусмотренный законом судебный порядок.

▹ 3. Выселение из-за неуплаты

Задолженность по оплате — одна из наиболее распространённых причин конфликта между собственником и нанимателем.

При этом важно учитывать, что правила для обычного и краткосрочного договора найма различаются. Согласно статье 687 ГК РФ, договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя при невнесении платы в течение шести месяцев, если договором не предусмотрен более длительный срок. Для краткосрочного найма основанием является невнесение платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.

Кроме того, условия конкретного договора имеют большое значение, а судебная практика учитывает особенности краткосрочного коммерческого найма.

Действия собственника:

• зафиксировать размер и период задолженности;
• проверить условия договора о сроках оплаты и ответственности;
• направить нанимателю письменное требование погасить задолженность;
• сохранить переписку, банковские документы и другие подтверждения неоплаты;
• при наличии оснований обратиться в суд.

Не стоит самостоятельно выносить вещи нанимателя или менять замки только из-за возникновения задолженности. Принудительное выселение при наличии соответствующего спора осуществляется в установленном законом порядке.

▹ 4. Выселение за нарушение условий договора

Наниматель обязан использовать жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность и своевременно вносить плату. Он также не вправе без согласия наймодателя производить переустройство и реконструкцию жилого помещения.

Нарушения могут быть разными: от систематического нарушения условий договора до использования квартиры не по назначению или действий, которые нарушают права и законные интересы соседей.

Что делать собственнику:

• зафиксировать факт нарушения;
• собрать подтверждающие документы и материалы;
• направить нанимателю письменное предупреждение;
• потребовать прекратить нарушение;
• если нарушение продолжается — использовать предусмотренный законом порядок расторжения договора и выселения.

В качестве доказательств могут использоваться обращения соседей, документы управляющей организации, фотографии, видеозаписи, переписка и другие материалы, относящиеся к спорной ситуации.

▹ 5. Выселение человека, который больше не имеет права пользоваться квартирой

Отдельная ситуация возникает, когда человек продолжает находиться в квартире после прекращения законных оснований для проживания.

Статья 35 ЖК РФ предусматривает: если право пользования жилым помещением прекращено, гражданин обязан освободить помещение в установленный срок. Если он этого не делает, собственник вправе требовать его выселения через суд.

Поэтому отсутствие письменного договора само по себе не означает, что собственник может немедленно выставить человека за дверь. Важно установить, на каком основании человек был вселён и существует ли у него действующее право пользования.

Как действовать:

• определить юридическое основание проживания человека;
• зафиксировать прекращение этого основания;
• направить требование освободить помещение;
• сохранить доказательства направления требования;
• при отказе освободить квартиру обратиться в суд.

▹ Когда без суда не обойтись?

Если наниматель добровольно не освобождает квартиру после прекращения права пользования и собственник не может урегулировать ситуацию соглашением, вопрос о принудительном выселении решается через суд.

ЖК РФ прямо предусматривает судебный порядок выселения гражданина, который не освобождает жилое помещение после прекращения права пользования.

При расторжении договора найма также необходимо учитывать статью 688 ГК РФ: после расторжения договора наниматель и другие граждане, проживающие в помещении к этому моменту, подлежат выселению на основании решения суда.

Для суда могут потребоваться:

• договор найма, если он заключался;
• документы, подтверждающие право собственности;
• переписка с нанимателем;
• доказательства задолженности;
• акты и обращения управляющей организации;
• жалобы соседей и другие подтверждения нарушений;
• копии направленных требований и уведомлений.

После вступления судебного решения в силу его исполнение осуществляется в установленном законом порядке, в том числе с участием судебных приставов.

▹ Чего собственнику делать нельзя?

Даже если наниматель нарушает договор, собственнику не следует самостоятельно применять силу или создавать препятствия для проживания до разрешения вопроса в установленном порядке.

Не стоит:

• самовольно менять замки, чтобы не пустить нанимателя в квартиру;
• выносить или удерживать его вещи;
• угрожать нанимателю или применять физическую силу;
• создавать искусственные препятствия для пользования квартирой;
• отключать коммунальные услуги исключительно с целью заставить человека съехать.

Такие действия могут привести к отдельному спору и ответственности. В частности, самоуправство при наличии предусмотренных законом обстоятельств может повлечь ответственность по статье 330 УК РФ.

❗ Важно: право собственности на квартиру не означает, что собственник может в любой момент самостоятельно выселить человека, который законно вселился и получил право пользования помещением. При споре необходимо установить основания проживания и соблюдать предусмотренную законом процедуру.

▹ Как снизить риск проблем с арендаторами?

Большинство конфликтов с нанимателями проще предотвратить ещё до передачи квартиры.

Собственнику стоит:

1. Заключать письменный договор найма. В нём следует подробно определить срок, размер платы, порядок оплаты, права и обязанности сторон.
2. Фиксировать состояние квартиры. Акт приёма-передачи с описанием имущества и состояния помещения поможет избежать споров.
3. Прописывать порядок оплаты. Желательно, чтобы размер и сроки платежей были однозначными.
4. Сохранять подтверждения платежей и переписку. Они могут иметь значение при возникновении спора.
5. Не игнорировать первые нарушения. Письменная фиксация проблемы позволяет сформировать доказательства ещё до обращения в суд.

▹ Главное правило при выселении арендатора

Выселение — это не просто требование собственника освободить квартиру. Необходимо учитывать основание проживания, условия договора, срок его действия, характер нарушения и предусмотренный законом порядок прекращения права пользования.

В некоторых ситуациях конфликт удаётся решить мирно. Но если наниматель отказывается добровольно освобождать квартиру, собственнику важно не переходить к самостоятельным силовым мерам, а использовать юридический механизм защиты своих прав.

▸ Часто задаваемые вопросы

MaxVilla помогает собственникам недвижимости разобраться в юридических вопросах, связанных с арендой, продажей и сопровождением сделок. Если возник конфликт с нанимателем, важно правильно оценить ситуацию и выбрать законный способ защиты своих интересов ещё до обращения в суд.