Когда и как рассчитывать налог с продажи недвижимости: подробный гид

Продажа недвижимости подлежит налогообложению по ставке 13%, однако существуют легальные способы снизить налоговую нагрузку или даже освободиться от уплаты налога. Узнайте, как самостоятельно рассчитать налог с продажи недвижимости или убедиться в возможности освобождения от его уплаты.

👉 Когда придется уплатить налог с продажи недвижимости?

Этот вопрос волнует многих собственников жилья. Подоходный налог (НДФЛ) взимается с продажи квартиры, дачи, дома или участка. Однако, если вы владели недвижимостью менее трех или пяти лет (в зависимости от типа имущества), вам придется заплатить налог. Исключения включают ситуации, когда недвижимость была приобретена до 2016 года или когда цена продажи ниже кадастровой.

Таким образом, не требуется вносить налог с продажи недвижимости, если:

• Объект был приобретен до 1 января 2016 года, и с момента приобретения прошло не менее трех лет;
• Если недвижимость была приобретена после 1 января 2016 года, но прошел пятилетний срок владения;
• Цена продажи ниже цены покупки, но не менее 70% кадастровой стоимости;
• Стоимость покупки и продажи одинакова и составляет не менее 70% кадастровой стоимости. 

Что такое минимальный срок владения?

Это период времени, установленный законодательством РФ, когда обладатель недвижимости освобождается от обязательства уплаты НДФЛ при продаже имущества.

Минимальный срок составляет три года, если:

• недвижимость получена в подарок;
• унаследована;
• приобретена по договору ренты;
• получена в результате приватизации;
• является единственным жильем.

Особый случай - семьи с детьми (двумя и более): они могут быть освобождены от уплаты налога при продаже жилой недвижимости в текущем году. Длительность владения не имеет значения, а стоимость сделки также не играет роли. Статус семьи с детьми позволяет избежать налога при продаже недвижимости при соблюдении определенных условий. Для всех остальных минимальный срок владения составляет пять лет. Начало отсчета - момент государственной регистрации права на жилье. Для квартир, полученных по программе реновации, засчитывается время, в течение которого владели старой квартирой. При увеличении доли в недвижимости отсчет начинается с даты приобретения "первой" части. Для договоров долевого участия, началом отсчета является момент оплаты договора целиком (вне зависимости от того, была оплата собственными средствами или за счет ипотеки). 

⎯

👉 Что значит «единственное жилье»?

Часто возникающий вопрос - какой налог при продаже квартиры, являющейся единственной. Хорошая новость в том, что если на момент сделки это единственное жилье в собственности и владелец владеет им более 3 лет, налог платить не нужно.
Минимальный срок безналоговой продажи единственного жилья был сокращен два года назад. До 2020 года он составлял 5 лет.

Кроме того, закон позволяет приобретение новой квартиры в течение 90 дней до продажи старой, за которую будет начислен налог (если он будет), - это не повлияет на статус единственного жилья. 

Какое имущество считается «единственным» в совместной собственности супругов?

Жилье, которым супруги владеют совместно, будет считаться единственным, если другого общего у них нет. Подаренная, унаследованная, приобретенная до брака или полученная в результате приватизации недвижимость, которой единолично владеет хотя бы один из супругов, не учитывается при оценке. Когда супруги продают квартиру, которую приобрели вместе три года назад, и один из них владеет унаследованным до брака домом в деревне, налог с продажи квартиры не обязателен. Однако, если в 2022 году они приобрели квартиру, в 2023-м - загородный дом, а затем в 2024-м решили продать квартиру, то придется уплатить 13% налога с разницы между ценой городского жилья в 2022 году и 2024 году. 

Семьи с детьми: в каких случаях семьи с детьми могут не платить налог?

С начала 2022 года семьи, где воспитываются дети, получили освобождение от оплаты налога при продаже недвижимости, при условии соблюдения ряда критериев:

• В семье должно быть двое или более несовершеннолетних детей, при этом возраст учащихся не должен превышать 24 лет;
• Если семья решает продать свое жилье, она обязана приобрести другое в течение того же календарного года или до 30 апреля следующего года;
• Новое жилье, приобретаемое семьей, должно быть более просторным, иметь большую площадь и высокую кадастровую стоимость;
• Кадастровая стоимость жилья, которое семья планирует продать, не должна превышать 50 миллионов рублей.

👉 Какой будет сумма налога при продаже недвижимости?

Процесс расчёта налога при продаже недвижимости определён Налоговым кодексом. Ставка составляет 13% от суммы в договоре купли-продажи, если сделка осуществляется до истечения минимального срока владения. Формула для расчёта налога с продажи недвижимости проста: сумма налога = стоимость недвижимости х 0,13. Например, при продаже квартиры за 5 миллионов рублей, приобретённой в 2022 году, налог составит 650 тысяч рублей.

⎯

За счет чего можно снизить налоговые платежи?

1. Первым и наиболее эффективных методом является ожидание истечения минимального срока владения имуществом, установленного законодательством — 3 или 5 лет, в зависимости от конкретных условий. Этот подход не только обеспечивает отсутствие дополнительных налоговых платежей, но и упрощает процедуру, поскольку не требует заполнения налоговой декларации.
2. Второй метод основан на использовании налогового вычета. Путем применения данного механизма возможно снизить налогооблагаемую базу на сумму до 1 миллиона рублей. Для этого достаточно включить соответствующую заявку в налоговую декларацию. Например, при продаже имущества за 5 миллионов рублей с использованием налогового вычета налоговая обязанность сократится до 520 тысяч рублей, так как ставка будет применена к сумме в 4 миллиона рублей.
3. Третий способ нацелен на лиц, которые являются владельцами недвижимости. Он основан на подтверждении расходов на приобретение имущества, что позволяет уплатить налог лишь с разницы между суммой покупки и последующей продажи.

В случае унаследованного или подаренного имущества выбор метода для оптимизации налоговых выплат ограничивается первыми двумя способами. Например, приобретенное ранее имущество, продаваемое по более высокой цене, позволит сократить налоговую нагрузку путем применения налоговых вычетов или ожидания истечения минимального срока владения.