Налоги для нерезидентов

👉 Налоги для нерезидентов: как законно продать или сдать недвижимость

Владение недвижимостью в России нерезидентами – это не только право, но и обязанность уплачивать налоги. При продаже квартиры или сдаче её в аренду нерезидент должен учитывать налоговые ставки, сроки уплаты и возможные льготы.

В этом материале разберём все ключевые нюансы, чтобы избежать ошибок и возможных штрафов. 

✓ Кто считается налоговым нерезидентом?

Налоговый нерезидент – это человек, который проживает в России менее 183 дней в течение 12 месяцев подряд (ст. 207 НК РФ).

❗Важно понимать, что налоговый статус зависит не от гражданства, а именно от времени нахождения в стране.

Если россиянин живёт за границей больше полугода и продаёт квартиру в России, он автоматически считается налоговым нерезидентом и должен платить налог по повышенной ставке. 

① Налоги при продаже недвижимости 

✓ Какой налог при продаже вторички, если истёк минимальный срок владения?

Если квартира находилась в собственности более 3 лет (если получена в наследство, приватизирована или подарена от близкого родственника) или 5 лет (если куплена), налог на доходы физлиц (НДФЛ) не уплачивается (ст. 217.1 НК РФ).

Важно! Если срок владения превышает установленный минимум, налоговая декларация подавать не требуется.

✓ Какой налог при продаже вторички, если не истёк минимальный срок владения?

Если минимальный срок владения недвижимостью не истёк, то нерезидент должен заплатить 30% от дохода (ст. 224 НК РФ).

Однако есть возможность уменьшить налоговую базу, если:

• Подтвердить расходы на покупку недвижимости документами (договор купли-продажи, банковские выписки, чеки);
• Уменьшить доход на налоговый вычет в размере 1 млн рублей (но это возможно только для резидентов).

✓ Какую ставку налога платит нерезидент?

Налоговая ставка зависит от статуса продавца:

• Резидент РФ платит 13% или 15% (если доход более 5 млн рублей);
• Нерезидент платит 30% с полной суммы продажи.

Исключение: С 2023 года нерезиденты, владеющие квартирой более 3 лет, могут платить налог по ставке 13% или 15% (ст. 224 НК РФ).

✓ Может ли нерезидент получить вычет из доходов от продажи недвижимости?

Обычный имущественный вычет 1 млн рублей при продаже недвижимости доступен только налоговым резидентам.

Однако нерезиденты могут уменьшить налог на сумму документально подтверждённых расходов, связанных с покупкой недвижимости (ст. 220 НК РФ).

✓ Как нерезиденту отчитаться перед налоговой?

• Подать декларацию 3-НДФЛ. Это необходимо сделать до 30 апреля года, следующего за годом продажи (ст. 228 НК РФ).
• Оплатить налог. Срок оплаты – до 15 июля.
• При необходимости подать заявление на возврат налога (если были излишние удержания или подтверждённые расходы).

Если декларация не подана вовремя, налоговая может начислить штраф от 5% до 30% от суммы налога (ст. 119 НК РФ).

✓ Какой налог при продаже новостройки по переуступке?

Если квартира продаётся по договору переуступки прав, доход облагается налогом 30% (ст. 224 НК РФ).

Налог можно уменьшить, предоставив документы о понесённых расходах (первоначальный договор ДДУ, акты оплаты).

✓ Получится ли избежать налога, если продать квартиру по доверенности?

Нет, продажа по доверенности не освобождает от уплаты налога.

Налог уплачивает собственник недвижимости, а не его представитель. 

✓ Что будет, если скрыть статус нерезидента при продаже недвижимости?

Если нерезидент продаст недвижимость и оплатит налог по ставке 13% вместо 30%, налоговая может:

• Доначислить налоговую разницу;
• Начислить пени за просрочку;
• Вынести штраф до 40% от неуплаченной суммы (ст. 122 НК РФ).

✓ Может ли нерезидент подарить квартиру близкому родственнику-резиденту с последующей продажей?

Да, нерезидент может подарить квартиру близкому родственнику (ст. 572 ГК РФ).

После этого резидент сможет продать недвижимость с меньшими налогами, если дождётся истечения 3 лет владения.

② Налоги при сдаче недвижимости в аренду

✓ Какую ставку налога платит нерезидент?

С доходов от аренды недвижимости нерезидент должен платить 30% (ст. 224 НК РФ).

Льготные ставки 13% и 15% на аренду не распространяются. 

✓ Как выгоднее платить налоги от сдачи квартиры в аренду?

Оплата налога как физическое лицо

• Подавать декларацию 3-НДФЛ каждый год;
• Уплачивать налог 30% от дохода.

Регистрация как самозанятый (если аренда не коммерческая)

• Позволяет платить 6% вместо 30%;
• Подходит, если арендаторы – физлица или ИП без НДС.

Открытие ИП

• Позволяет платить налоги по упрощённой системе (6% или 15%);
• Выгодно, если сдача в аренду идёт на постоянной основе. 

③ Как избежать проблем с налоговой?

• Отслеживайте свой налоговый статус. Если в течение года вы находитесь в России менее 183 дней, то автоматически становитесь налоговым нерезидентом. Проверить это можно, посчитав дни пребывания в РФ в течение последних 12 месяцев.
• Своевременно подавайте декларации. Декларация 3-НДФЛ должна быть подана до 30 апреля следующего года. Если продали недвижимость в 2024 году, декларацию нужно подать до 30 апреля 2025 года.
• Оплачивайте налоги вовремя. Крайний срок уплаты налога — до 15 июля года, следующего за годом продажи. Оплата позже этого срока грозит начислением пени (ст. 75 НК РФ).
• Сохраняйте все документы. Чтобы избежать проблем при проверках, храните договор купли-продажи, документы о первоначальной покупке, банковские выписки и платёжные квитанции. Это поможет обосновать расходы и снизить налогооблагаемую базу.
• Не пытайтесь скрыть налоговый статус. Если при продаже недвижимости указать, что вы резидент, но на самом деле находились в России менее 183 дней, налоговая может провести проверку, доначислить налог с 13% до 30%, а также наложить штраф (ст. 122 НК РФ).
• Используйте налоговые льготы. Если недвижимость находилась в собственности более 3-5 лет, налог платить не нужно. Проверяйте, подпадаете ли вы под эти условия.
• Обратитесь за консультацией к специалисту. Если у вас сложная ситуация, лучше заранее обратиться к налоговому консультанту или юристу, который поможет минимизировать налоги и избежать ошибок в отчётности.

При грамотном подходе у нерезидентов есть возможность легально снизить налоговые платежи и избежать штрафов. Нерезиденты обязаны платить 30% налога при продаже или сдаче недвижимости, но в ряде случаев можно снизить ставку до 13%.

Для снижения налоговой нагрузки важно учитывать срок владения, правильно оформлять документы и своевременно подавать декларации.