Перед покупкой недвижимости. Нужно ли проверять долги продавца?

Перед покупкой недвижимости. Нужно ли проверять долги продавца?

Дело в том, что закон предусматривает возможность признать недействительной сделку по продаже имущества в том случае, если:

• она была заключена за год до подачи заявления о банкротстве;
• цена продажи была существенно ниже рыночной стоимости (см. п. 1 ст. 61.2 Закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ).

Это означает, что все сделки по заниженной цене, заключенные должником в течение года до объявления о его банкротстве, могут быть подвергнуты сомнению, чтобы предотвратить "выведение" имущества из конкурсной массы с целью избежать погашения долгов.

Покупатели, заключившие такие сделки, ранее рисковали тем, что их квартиру не только заберут в случае признания договора недействительным, но и деньги за нее не вернут (так как вероятность получить всю сумму в рамках процедуры банкротства должника крайне мала).

Однако, с вступлением в силу Федерального закона от 24 июля 2023 года № 372-ФЗ ситуация изменилась. Новый закон помог смягчить негативные последствия для покупателей. В соответствии с новыми правилами, средства, переданные покупателем по недействительной сделке купли-продажи жилого помещения, не включаются в конкурсную массу и напрямую возвращаются ему после продажи имущества на торгах.

Покупатели также сохраняют право на пользование жилым помещением в течение месяца после возврата средств, особенно если оно является для них единственным местом жительства. Кроме того, покупатели могут выкупить свою квартиру повторно, доплатив разницу до реальной рыночной цены, заявив об этом арбитражному управляющему, который ведет дело о банкротстве продавца.

Конечно, важно осознавать, что внесенные изменения не полностью исключают риски для покупателей недвижимости у продавцов-банкротов. Несмотря на улучшения в законе, жилье все равно может быть изъято у покупателя, или ему придется доплатить, чтобы остаться его законным собственником, что, вероятно, потребует значительных финансовых затрат.

Поэтому предварительная проверка продавца на наличие долгов должна быть обязательно проведена.

❇️ Для информации

Согласно действующему закону, гражданин имеет возможность инициировать внесудебное банкротство при задолженности от 50 тысяч рублей (в будущем эта сумма будет снижена до 25 тысяч рублей), а судебное банкротство — при долге от 500 тысяч рублей (см. статьи 213.4, 223.2 Закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ).