Перепланировка и переустройство

▹ Перепланировка и переустройство: что важно знать владельцам недвижимости

Ремонт квартиры или другого помещения не всегда ограничивается заменой отделки, мебели и сантехники. Иногда собственник хочет перенести перегородку, изменить расположение инженерного оборудования, объединить помещения или изменить их конфигурацию.

Такие работы могут относиться к переустройству или перепланировке. Между этими понятиями есть принципиальная разница, а проведение работ без необходимого согласования может привести к проблемам при продаже недвижимости и другим юридическим последствиям.

Разберёмся, чем отличаются перепланировка и переустройство, какие работы к ним относятся и что необходимо сделать, чтобы изменения были оформлены законно.

▹ Что такое переустройство?

Согласно статье 25 Жилищного кодекса РФ, переустройство помещения — это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, если такие изменения требуют внесения изменений в техническую документацию помещения.

Таким образом, переустройство связано прежде всего с инженерным оборудованием помещения, а не с изменением его границ.

Примеры переустройства:

• перенос сантехнического оборудования;
• замена или перенос инженерных сетей;
• изменение расположения электрического оборудования, если работы требуют соответствующего оформления;
• перенос другого инженерного или санитарно-технического оборудования.

▹ Что такое перепланировка?

Перепланировка — это изменение границ и (или) площади помещения, образование новых помещений либо изменение его внутренней планировки.

В действующей редакции статьи 25 ЖК РФ прямо предусмотрено, что перепланировка может повлечь необходимость внесения изменений в сведения ЕГРН о границах и площади помещения либо кадастрового учёта образованных помещений.

Примеры перепланировки:

1. Перенос ненесущей перегородки. Например, изменение конфигурации комнат для более рационального использования площади.
2. Объединение или разделение помещений. В результате работ может измениться конфигурация и площадь помещений.
3. Устройство или перенос дверного проёма. Если такие работы изменяют конфигурацию помещения, они могут относиться к перепланировке.
4. Изменение расположения помещений. Например, изменение внутренней планировки квартиры в соответствии с проектом.

▹ В чём разница между перепланировкой и переустройством?

Важно понимать, что не любое изменение внутри квартиры автоматически является перепланировкой или переустройством. Необходимость согласования зависит от характера конкретных работ и требований законодательства.

Кроме того, перепланировку и реконструкцию не следует отождествлять. Реконструкция связана с изменением параметров объекта капитального строительства и регулируется уже градостроительным законодательством.

▹ Как согласовать перепланировку или переустройство?

Для помещений в многоквартирном доме порядок согласования установлен главой 4 Жилищного кодекса РФ.

Переустройство и перепланировка проводятся с соблюдением требований законодательства и на основании решения органа, осуществляющего согласование. В предусмотренных законом случаях к документам прикладывается проект переустройства и (или) перепланировки.

В общем случае собственнику необходимо:

1. Определить, какие именно работы планируется выполнить.
2. Проверить, относятся ли они к переустройству или перепланировке.
3. При необходимости заказать проектную документацию.
4. Подготовить документы для подачи заявления на согласование.
5. Получить решение уполномоченного органа.
6. Выполнить работы в соответствии с согласованным проектом.
7. Оформить завершение работ и необходимые изменения в учётных данных.

▹ Что происходит после завершения работ?

После окончания переустройства или перепланировки собственнику недостаточно просто завершить строительные работы.

В соответствии со статьёй 28 ЖК РФ необходимо направить в орган, осуществляющий согласование, уведомление о завершении работ. При перепланировке к уведомлению прилагается технический план перепланированного помещения.

Переустройство считается завершённым после утверждения акта приёмочной комиссии, а перепланировка — после внесения соответствующих изменений в сведения ЕГРН либо проведения предусмотренного законом кадастрового учёта и регистрации права на образованные помещения.

▹ Что нельзя делать без соответствующего согласования?

Одна из наиболее распространённых ошибок собственников — сначала выполнить ремонт, а уже потом пытаться оформить изменения.

Особенно рискованными являются работы, которые:

• изменяют конфигурацию помещения;
• затрагивают инженерные сети и оборудование;
• затрагивают несущие конструкции;
• изменяют параметры помещения или здания;
• затрагивают общее имущество многоквартирного дома.

При проведении работ, связанных с использованием части общего имущества, в предусмотренных законодательством случаях может потребоваться решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

▹ Почему опасно делать перепланировку самовольно?

Самовольными считаются переустройство и (или) перепланировка, проведённые без предусмотренного законом основания либо с нарушением согласованного проекта.

Если перепланировка выполнена самовольно, собственнику может быть предписано привести помещение в прежнее состояние. В отдельных случаях суд может сохранить помещение в изменённом состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан и не создаётся угроза их жизни или здоровью.

Поэтому попытка сэкономить время на предварительном согласовании может привести к гораздо более серьёзным расходам и юридическим проблемам в будущем.

▹ Какие ошибки чаще всего допускают собственники?

1. Начинают ремонт до получения необходимого согласования.
2. Считают, что ненесущая стена автоматически позволяет проводить любые работы. Это не всегда так: значение имеют характер изменений и требования к помещению.
3. Не учитывают инженерные коммуникации. Перенос оборудования может относиться к переустройству и требовать оформления.
4. Ориентируются только на опыт соседей. То, что было согласовано в одной квартире, не означает автоматического разрешения для другого объекта.
5. Не оформляют результат после окончания работ. В результате фактическая конфигурация помещения может не соответствовать сведениям ЕГРН.

▹ Что проверить перед началом ремонта?

До начала работ рекомендуется составить перечень всех планируемых изменений и определить их правовой статус.

Полезно проверить:

• текущую планировку помещения;
• техническую документацию;
• расположение инженерных коммуникаций;
• наличие несущих конструкций;
• возможность выполнения запланированных работ;
• необходимость разработки проекта;
• порядок согласования именно для конкретного объекта.

Если речь идёт не о квартире в многоквартирном доме, а, например, об индивидуальном жилом доме или другом объекте капитального строительства, порядок оформления может отличаться. В таком случае необходимо отдельно определить, являются ли планируемые работы перепланировкой, переустройством, реконструкцией или иным видом работ.

▸ Часто задаваемые вопросы

▹ Главное правило

Перепланировку и переустройство лучше оформлять до начала работ, а не после их завершения. Сначала необходимо определить характер изменений, проверить технические возможности, подготовить необходимые документы и получить предусмотренное законом согласование.

Это позволяет избежать ситуации, когда выполненный ремонт приходится переделывать или приводить помещение в первоначальное состояние.

MaxVilla помогает собственникам разобраться с документами, проверить юридические нюансы недвижимости и организовать сопровождение сделок. Если планируется перепланировка или переустройство, профессиональная консультация на начальном этапе поможет определить правильный порядок действий и снизить риски в дальнейшем.