Практика расчета при сделках с недвижимостью советы для покупателей и продавцов

Покупка собственного жилья, безусловно, считается одним из наиболее волнующих моментов в жизни каждого человека. Однако, насколько это событие радостное, настолько же оно может стать и трудоемким. До того, как вы станете владельцем нового жилья, предстоит пройти через множество нервных и рискованных этапов, требующих максимальной концентрации внимания. Один из таких этапов - согласование финансовых вопросов с продавцом недвижимости.

Рассмотрим различные варианты этого процесса, а также выявим их недостатки и преимущества, помогая вам избежать потенциальных подводных камней. 

⎯

👉 Использование банковской ячейки

Один из наиболее надежных способов расчета при сделках с недвижимостью — это использование банковской ячейки. При таком подходе деньги находятся в специальном металлическом боксе, хранящемся в безопасном хранилище банка.

Последовательность шагов в данном процессе выглядит следующим образом:

• Подписание договора купли-продажи (ДКП) и кредитного соглашения (при необходимости получения кредита);
• Перечисление средств на счет покупателя и их выдача в виде наличных в банковской кассе;
• Помещение денежных средств в банковскую ячейку;
• Регистрация договора купли-продажи и всех обременений (например, ипотеки) в Росреестре;
• Предоставление банку подтверждения о регистрации сделки;
• Открытие банковской ячейки продавцом для получения денежных средств.

Этот метод обеспечивает высокий уровень безопасности и защиты финансовых интересов обеих сторон в процессе совершения сделки с недвижимостью.

Преимущества использования банковской ячейки для расчета:

• Гарантированная сохранность денежных средств. Даже в случае отмены сделки или ее неудачного завершения, банк обеспечивает сохранность денег, храня их в безопасной банковской ячейке;
• Защита обеих сторон по закону. Процесс хранения материальных ценностей, включая деньги, регулируется законом, в частности, статьей 922 Гражданского кодекса Российской Федерации, что обеспечивает дополнительную защиту интересов участников сделки.
• Гарантия для продавца. Продавец не получает оплату за недвижимость, пока не предоставит покупателю оригинал договора с отметками о регистрации права в Росреестре. Это подтверждает факт заключения сделки и защищает продавца от возможных рисков и непредвиденных обстоятельств.

Недостатки использования банковской ячейки для расчета:

• Ограниченная доступность услуги. Не все банки предоставляют услугу аренды банковских ячеек. Поэтому перед планированием сделки необходимо уточнить, в каких банках и на каких условиях можно арендовать ячейку для хранения денежных средств;
• Дополнительные расходы. Использование банковской ячейки может быть дорогостоящим вариантом расчета. При заключении договора с банком важно обсудить, кто будет нести расходы по оплате услуги аренды ячейки;
• Риски связанные с лицензией банка. Существует риск того, что у банка могут отозвать лицензию, что может привести к задержке возврата денежных средств и, как следствие, к задержке с заключением сделки.

⎯

👉 Аккредитив

Аккредитив - это способ безналичного расчета, осуществляемый через блокированный счет. Суть его заключается в том, что покупатель обязуется оплатить продавцу сумму денег через банк после выполнения условий сделки. До этого момента деньги находятся в блокировке. Принцип работы аккредитива похож на использование банковской ячейки: деньги доступны продавцу только после предъявления документов, подтверждающих переход прав собственности на приобретаемое имущество.

Преимущества использования аккредитива для расчета:

• Законодательная защита интересов. Отношения между покупателем и продавцом регулируются законодательством, что обеспечивает безопасность и прозрачность сделки, а также защиту прав каждой стороны. Банк, выступающий посредником в сделке, также гарантирует безопасность проведения операции;
• Быстрый доступ к деньгам для продавца. После регистрации договора купли-продажи продавец может получить деньги уже через несколько дней, что делает этот способ расчета относительно быстрым и удобным.

Недостатки использования аккредитива для расчета:

• Ограниченная доступность услуги. Не все банки предоставляют возможность осуществления расчетов через аккредитив, что может ограничить выбор покупателей и продавцов при выборе банковского партнера;
• Валютные ограничения. Расчет через аккредитив возможен только в российских рублях, что может быть неудобным для участников сделки, желающих провести расчет в иностранной валюте.

⎯

👉 Наличный расчет

Это, кажется, наиболее простой способ проведения сделки, но он также является наиболее рискованным. Оплата перед подписанием договора о переходе собственности может привести к риску остаться без денег и жилья для покупателя или продавца. Чтобы обеспечить безопасность в этом процессе, рекомендуется иметь юриста или агента по недвижимости на сделке и обязательно получить подтверждение о получении денег от покупателя.

Преимущества наличного расчета:

• Быстрота и удобство. Оплата происходит мгновенно, в одном месте и в одно время, что делает этот способ расчета очень удобным и эффективным;
• Возможность расчета в любой валюте. Наличные деньги позволяют провести расчеты в любой валюте, что особенно удобно в случае международных сделок или сделок с иностранными покупателями;
• Отсутствие дополнительных расходов. При использовании наличных денег нет необходимости оплачивать проценты или комиссии за проведение операций.

Недостатки наличного расчета:

• Риск подделки. Существует вероятность получения поддельных купюр, особенно в случае больших сумм;
• Ограничения по снятию средств. Банки устанавливают определенные лимиты на снятие наличных денег через банкоматы, что может вызвать проблемы при снятии крупных сумм;
• Опасность транспортировки. Перевозка крупной суммы наличных денег может быть опасной из-за риска кражи или утраты;
• Возможность ошибок в расчетах. При проведении наличных расчетов существует вероятность ошибок в счете или сдаче.

⎯

👉 Безналичный расчет

Перевод денег с карты на карту является распространенным, однако, не всегда самым безопасным вариантом для проведения расчетов при покупке квартиры. Этот метод обеспечивает удобство и быстроту проведения операции, так как перевод осуществляется онлайн, без необходимости посещения банка или обменного пункта. Однако, существует риск несанкционированного доступа к банковским данным или карте, что может привести к утечке денежных средств или мошенничеству. Также важно учитывать возможность ошибки в переводе или задержки в проведении транзакции, что может привести к временным неудобствам при заключении сделки на покупку квартиры.

Преимущества безналичного расчета:

• Гибкость в выборе банков. Продавец и покупатель могут иметь счета в разных банках, что особенно важно при покупке недвижимости в другом городе или регионе.
• Экономия на комиссиях. Если обе стороны сделки являются клиентами одного банка, это позволяет сэкономить на комиссиях и обеспечить быстрый перевод денежных средств.

Недостатки безналичного расчета:

• Риск для покупателя. После перевода денег могут возникнуть проблемы с регистрацией собственности, особенно если продавец окажется мошенником. В таком случае, возврат средств возможен только через судебный процесс;
• Дополнительные расходы на проценты. При переводе больших сумм денег часть из них может уйти на оплату банковских комиссий и процентов за проведение операции;
• Ограничение в валюте расчета. Безналичные переводы обычно осуществляются исключительно в национальной валюте, что может быть неудобно в случае международных сделок или сделок с иностранными покупателями.

⎯

👉 Сервис безопасных расчетов

В последнее время, при проведении сделок в которых участвует Сбербанк, часто используем «Сервис безопасных расчетов». Суть сервиса заключается в том, что покупатель осуществляет перевод средств на специальный счет, замороженный до момента регистрации сделки в Росреестре. Только после этого деньги поступают на счет продавца, обеспечивая ему безопасность и гарантируя выполнение всех условий сделки.

Для оформления этой услуги достаточно всего лишь 15 минут в отделении Сбербанка. Покупателю необходимо предоставить паспорт и ИНН, а продавцу - паспорт и банковские реквизиты. Также требуется наличие договора купли-продажи недвижимости.

Средний срок от оформления услуги до получения денег продавцом составляет 7 дней, в зависимости от сроков регистрации сделки в Росреестре. Обычно средства зачисляются на счет продавца в течение двух рабочих дней после получения подтверждения от Росреестра.